Mill Valley 13 août 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation sur les résultats de Redwood Trust Inc jeudi 30 juillet 2020 à 21h00 GMT

* Christopher J. Abate

Redwood Trust, Inc. – PDG et administrateur

Redwood Trust, Inc. – Directeur financier

* Dashiell I. Robinson

Redwood Trust, Inc. – Président

Redwood Trust, Inc. – Vice-président principal et directeur des relations internationales

* Eric J. Hagen

JMP Securities LLC, Division de la recherche – MD, directeur de la recherche financière spécialisée et analyste de la recherche sur les actions

Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats financiers du deuxième trimestre 2020 de Redwood Trust, Inc.. (Instructions pour l'opérateur) La conférence d'aujourd'hui est en cours d'enregistrement.

Je vais maintenant céder la parole à Lisa Hartman, vice-présidente principale des relations avec les investisseurs de Redwood. Allez-y.

Lisa Hartman, Redwood Trust, Inc. – Vice-président principal et chef des relations internationales (2)

Merci, Kate. Bonjour à tous et merci d'avoir participé à notre appel aux résultats financiers du deuxième trimestre 2020. Je suis accompagné aujourd'hui de Chris Abate, président-directeur général de Redwood; Dash Robinson, président de Redwood; et Collin Cochrane, directeur financier de Redwood.

Avant de commencer, je tiens à vous rappeler que certaines déclarations faites lors de la présentation de la direction concernant les performances financières ou commerciales futures peuvent constituer des déclarations prospectives. Les déclarations prospectives sont basées sur les attentes, les prévisions et les hypothèses actuelles qui impliquent des risques et des incertitudes susceptibles d'entraîner des différences importantes entre les résultats réels. Nous vous encourageons à lire le rapport annuel de la société sur le formulaire 10-K, qui fournit une description de certains des facteurs qui pourraient avoir un impact significatif sur la performance de la société et pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent de ceux qui peuvent être exprimés à terme. déclarations prospectives.

Lors de cet appel, nous pouvons également faire référence à des mesures financières GAAP et non GAAP. Les mesures financières non conformes aux PCGR fournies ne doivent pas être utilisées isolément ou considérées comme un substitut aux mesures de la performance financière préparées conformément aux PCGR. Un rapprochement entre les mesures financières GAAP et non-GAAP est fourni dans notre Revue Redwood du deuxième trimestre disponible sur notre site Web à redwoodtrust.com.

Notez également que le contenu de cette conférence téléphonique contient des informations sensibles au temps qui ne sont exactes qu'à ce jour. La société n'a pas l'intention et n'assume aucune obligation de mettre à jour ces informations pour refléter des événements ou circonstances ultérieurs.

Enfin, l'appel d'aujourd'hui est enregistré et sera disponible sur notre site Web plus tard dans la journée.

Je vais maintenant céder la parole à Chris Abate, directeur général de Redwood, pour ses remarques liminaires.

Christopher J. Abate, Redwood Trust, Inc. – PDG et administrateur (3)

Merci Lisa et merci à vous tous d'avoir participé à l'appel aujourd'hui.

Nous sommes extrêmement satisfaits des progrès que nous avons réalisés en réponse à l'effondrement des liquidités qu'a connu le secteur des prêts hypothécaires non gouvernementaux en mars. La pandémie COVID-19 a continué de faire rage depuis lors. Et en tant que nation, nous vivons maintenant une deuxième série de verrouillages après un pic de cas de coronavirus en juillet. L'histoire de Redwood à travers cette crise continuera donc à s'écrire, et nous sommes désormais dans une position unique pour non seulement résister à la tempête, mais aussi profiter d'une reprise significative de nos métiers, qui est désormais en cours.

Avant de poursuivre la discussion sur nos activités, je vais avoir un aperçu de nos résultats financiers et de notre situation. Notre bénéfice GAAP du deuxième trimestre était de 1 USD par action, contre un montant négatif de 8,28 USD par action au premier trimestre. Notre valeur comptable GAAP par action a augmenté de près de 30% à 8,15 $ au 30 juin contre 6,32 $ au 31 mars. Cela représente un retracement de près d'un tiers de la baisse de la valeur comptable du premier trimestre liée aux pertes non réalisées dans notre portefeuille de placements. Bien qu'elles ne soient pas d'une ampleur uniforme, les valorisations des actifs étaient sensiblement plus élevées et présentent toujours des avantages significatifs dans la mesure où l'économie continue de se redresser.

Au cours du deuxième trimestre, nous avons remanié avec succès la plupart de notre dette avec recours garanti. Dans l'ensemble, la dette avec recours est passée de 4,6 milliards de dollars au 31 mars à 1,8 milliard de dollars au 30 juin, réduisant notre ratio de levier financier de 6,9x à 2,1x. Sur une base pro forma, en tenant compte d'une nouvelle facilité sans recours que nous avons conclue en juillet, notre dette avec recours a encore diminué pour s'établir à 1,6 milliard de dollars et notre ratio d'endettement avec recours était de 1,9x.

La dette sur marge, ou la partie de la dette avec recours qui fait l'objet d'appels de marge quotidiens, ne représentait qu'environ 23% de notre dette avec recours à 375 millions de dollars au 30 juin sur une base pro forma. Lorsque nous comparons nos 529 millions de dollars de liquidités non affectées à la fin de juin à notre dette sur marge, notre couverture était d'environ 1,4x, ce qui nous laissait amplement de latitude pour allouer des capitaux importants à nos activités d'exploitation et à nos nouveaux investissements, comme nous avons commencé à le faire.

Il est important de noter que l'évolution de notre structure de capital a été gérée de manière organique sans la nécessité proverbiale d'une augmentation dilutive des capitaux propres due à la crise. Non seulement nous n'avons pas besoin de capitaux externes au deuxième trimestre, mais nous avons racheté 125 millions de dollars de notre dette convertible à des escomptes importants, générant 25 millions de dollars de gains économiques. Ces rachats offrent l'avantage durable d'une réduction du coût du service de la dette et de l'effet de levier, et certains des gains peuvent contribuer aux investissements technologiques à long terme que nous avons prévus pour nos plateformes. Nous continuerons de racheter de façon opportuniste notre dette à long terme ou nos actions ordinaires dans la mesure où nous croyons que les évaluations restent très éloignées des fondamentaux.

Les améliorations de la structure du capital étant en grande partie terminées, nous avons versé un dividende de 0,125 $ par action au deuxième trimestre à la fin de juin. Le dividende du deuxième trimestre s'alignait sur la taille actuelle de notre bilan et reflétait un niveau durable sur lequel nous espérons nous appuyer à mesure que nous commencerons à déployer notre capital excédentaire et que l'économie et les flux de trésorerie de notre entreprise se stabilisent. Nous restons déterminés à offrir un dividende attrayant aux actionnaires tout en restant bien positionnés pour déployer des capitaux de manière opportuniste à l'avenir.

Lorsque nous faisons le bilan des chocs de marché extrêmes provoqués par le COVID-19 et de nos bénéfices futurs, nous pensons qu'il est encore prématuré de regarder trop loin car le véritable impact sur l'économie américaine et le secteur hypothécaire reste à voir. D'un point de vue macroéconomique, la reprise des marchés financiers reste significativement détachée de la pandémie sanitaire continue et, dans de nombreux domaines, en accélération. Les pertes d'emplois records et la contraction économique associée ont largement dépassé la grande crise financière en termes de rapidité et de gravité. La résilience spectaculaire des marchés financiers, comme nous pouvons le dire, est toujours soutenue par des mesures de relance monétaire et budgétaire extrêmes avec la perspective que les actifs à risque puissent être soutenus directement ou implicitement par la Fed jusqu'à ce qu'un vaccin COVID-19 ou un traitement efficace puisse être a trouvé. Bien que la Fed n'ait pas encore indiqué son soutien au secteur des prêts hypothécaires non-agences par l'intermédiaire de TALF, un engagement important est en cours et nous ne pensons pas que le navire a navigué.

Gênés par la perspective d'essayer de prévoir et de chronométrer l'issue de la pandémie et avec une élection imminente en novembre, nous nous sommes mis en position d'être patients et concentrés sur le long terme à travers ce qui sera probablement volatile dans les prochains mois. La vertu de la patience nous a procuré des avantages accessoires significatifs, car nous avons pu nous concentrer sur l'évolution stratégique de notre modèle commercial et sur la façon dont nos plates-formes fonctionneront dans un monde post-pandémique. Dash en discutera plus en détail dans quelques instants.

Pour l'instant, nos segments de prêts résidentiels et commerciaux continuent de fonctionner dans un paysage considérablement modifié. De nombreux aspects du processus d'hypothèque qui se déroulaient historiquement en personne, comme les évaluations et les fermetures, se font maintenant à distance. La performance du crédit résidentiel s'est fondamentalement détériorée en raison des impayés historiquement bas dont le secteur bénéficiait avant la crise, mais continue de mieux fonctionner que prévu. Au 30 juin, nous avons reçu environ 96% de nos paiements dus en juin pour des prêts résidentiels sous-jacents à nos titrisations Sequoia. Et nous avons également reçu environ 90% – 96% des paiements dus en juin pour les prêts locatifs unifamiliaux sous-jacents à nos titrisations CoreVest. La plupart de ces non-paiements représentent des prêts à l'abstention par opposition à de graves impayés.

L'augmentation des prêts hypothécaires en souffrance à l'échelle nationale jusqu'à présent ne semble pas affaiblir le secteur des maisons individuelles. Grâce à des taux hypothécaires historiquement bas, dans certains cas inférieurs à 3% pour les prêts hypothécaires d'agence et à la baisse, l'activité de refinancement est restée élevée et les achats de logements ont connu une reprise de la demande.

Par le biais d'ordres d'abris sur place et de tendances séculaires peut-être plus larges dans le travail à distance, le concept de domicile a pris une plus grande importance pour la plupart des Américains. De nombreux enfants apprennent maintenant pratiquement au bout du couloir de leurs parents qui travaillent. Une demande particulièrement forte de logements suburbains a été observée dans de nombreux États où les familles cherchent à quitter les zones métropolitaines denses. Il s'agit d'un changement remarquable dans les préférences des consommateurs par rapport à il y a quelques mois, et qui, dans l'ensemble, est positif pour nos produits de consommation résidentiels et locatifs, qui sont principalement axés sur les prêts unifamiliaux.

Notre équipe de prêts résidentiels est entrée dans la seconde moitié de l'année, préparée pour une relance avec une période d'inactivité dans le domaine des prêts hypothécaires géants qui touche lentement à sa fin. Depuis mars, la plupart des prêteurs avaient considérablement resserré leurs directives de souscription pour les prêts jumbo nouvellement créés en raison de la perspective d'une grave récession et du manque de soutien de la Fed au secteur non-agences. En outre, les contraintes sur la bande passante des agents de crédit, qui sont restés largement concentrés sur les refinancements à forte marge aux emprunteurs éligibles aux agences, ont pesé sur l'activité d'origination jumbo.

Sur la base de notre récent engagement avec les vendeurs de prêts et de la réduction progressive de l'écart entre les taux hypothécaires d'agence et les taux hypothécaires jumbo, nous avons commencé à voir une reprise de l'activité de verrouillage et nous nous attendons à ce que cela augmente de manière significative à l'approche de l'automne. Même avec ce rétrécissement, nous continuons à voir une valeur relative substantielle dans les prêts globaux non-agences, un sentiment partagé par nos partenaires acheteurs de prêts, actuels et potentiels.

Notre objectif à court terme continue d'être la refonte de nos produits et de nos lignes directrices avec les vendeurs de prêts pour refléter l'environnement économique en vue d'une activité accrue. Bien que les efforts de notre équipe ne se traduisent pas encore par des résultats, d'énormes progrès ont été accomplis et nous sommes ravis de la résurgence en cours.

Pour atteindre ce stade, nous avons achevé le difficile travail de gestion de notre inventaire de prêts pré-COVID, qui a abouti à la vente de la quasi-totalité de ces prêts et à la compensation de nos facilités de crédit garanties associées. Dans le cadre de ce processus, notre équipe résidentielle a finalisé notre titrisation Sequoia MC1 fin juin, une transaction qui a mis fin à la vente de ces prêts. Le prix de l'accord était meilleur que prévu et nous a permis de commencer à bloquer de nouveaux prêts en toute sécurité en juillet.

Transition vers notre segment des prêts à des fins commerciales. La reprise était très amorcée à la fin du deuxième trimestre, et nous avons beaucoup à être enthousiasmés à l'idée d'aller de l'avant. Notre équipe BPL a octroyé 234 millions de dollars de prêts au deuxième trimestre, la majorité à la fin mai et en juin, lorsque nous avons réintégré le marché pour de bon après avoir titrisé une partie importante des prêts locatifs unifamiliaux pré-COVID de notre bilan. Notre empreinte d'origination est restée largement cohérente pour les prêts SFR, et notre stratégie d'origination relais a renforcé sa focalisation sur les sponsors dont la stratégie est à terme de détenir et de stabiliser la totalité ou la plupart de leurs portefeuilles.

Outre leur calibre institutionnel, ces sponsors deviennent souvent des clients récurrents relutifs à la fois pour les prêts SFR et pour de nouveaux financements relais pour soutenir de nouveaux investissements. Dans l'ensemble de nos produits BPL, nous commandons des conditions de prêt améliorées tant en termes de structure que de coupon. À mesure que les marchés de financement s'améliorent, nous nous attendons à ce qu'une concurrence accrue revienne dans l'espace. Cependant, nous pensons que notre avantage opérationnel reste durable.

Notre activité BPL a continué à faire de grands progrès dans la diversification de ses points de vente afin de répartir les risques au deuxième trimestre et jusqu'en juillet. Nous avons conclu 2 accords de financement sans recours pour plus de 85% de notre portefeuille relais pré-COVID, essentiellement en contrepartie d'un livre qui a jusqu'à présent affiché de solides performances pendant la pandémie.

La demande d'investissement reste très robuste pour nos prêts SFR et relais, y compris une enquête importante sur les achats de prêts et les opportunités de co-investir pour fournir un financement privé. Nous nous attendons à ce que ces options deviennent un complément fiable de la titrisation traditionnelle. Les rendements ajustés au risque attractifs dans l'espace ont maintenu les actifs BPL en forte demande, et nous continuons de recevoir de bonnes indications de la part des investisseurs dans nos titrisations SFR.

Alors que nous faisons le bilan de l'année jusqu'à présent et que nous nous tournons vers l'automne, nous nous rappelons que nous vivons vraiment des temps historiques. Nous sommes confrontés à une pandémie qui a entraîné des perturbations économiques mondiales, des guerres commerciales et technologiques se profilent. La lutte contre le racisme et l'injustice sociale atteint un point d'inflexion à l'échelle mondiale, et l'élection présidentielle américaine n'est qu'à 3 mois. Tout cela nous offre à tous l’occasion d’examiner nos valeurs, de réinitialiser nos priorités et de faire une pause pendant que nous repensons la façon dont nous voulons que notre monde fonctionne. Au fil du temps, notre mission d'entreprise reste la même: contribuer à rendre accessible un logement de qualité à tous les Américains, qu'ils soient loués ou possédés.

Cela conclut mes remarques préparées. Je vais maintenant céder la parole à Dash Robinson, président de Redwood.

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Dashiell I. Robinson, Redwood Trust, Inc. – Président (4)

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Merci Chris. Bonjour à tous.

Avant de passer à l'examen de nos activités opérationnelles, je veux commencer par fournir des détails supplémentaires sur les progrès que nous avons réalisés dans la refonte de notre structure du capital, qui comprend des étapes importantes vers la façon dont nous prévoyons de gérer notre franchise à l'avenir.

Au deuxième trimestre, nous avons considérablement réduit notre dette avec recours, notamment la dette garantie sur marge, et conclu des accords de financement clés sur plusieurs parties de notre portefeuille existant et pour soutenir nos activités d'exploitation et d'investissement à l'avenir. Au total, notre dette avec recours s'élève aujourd'hui à 1,6 milliard de dollars, dont environ 1 milliard de dollars est garanti. Comme Chris l'a expliqué, seulement 375 millions de dollars de cette somme sont marginaux. Environ 80% de notre dette totale avec recours arrive à échéance en 2022 ou plus tard. Et comme Chris l'a mentionné, nous avons contracté une dette sans recours pour environ 85% de nos prêts-relais à court terme à des fins commerciales, la majorité du reste étant financée par une dette non remboursable ou détenue non grevée.

En plus de ces initiatives achevées, des travaux supplémentaires visant à réduire davantage nos recours et notre dette sur marge sont en cours. Nos travaux au deuxième trimestre nous permettent de financer la grande majorité de nos stocks de prêts à des fins résidentielles et commerciales avec une dette non monnayable. Bien que ce nouveau financement par emprunt s'accompagne d'une augmentation modeste du coût du capital, nous pensons que les avantages associés, notamment des durées plus longues et une réduction du montant requis de capital-risque au fil du temps, nous permettront de continuer à obtenir des rendements ajustés en fonction du risque intéressants sur notre portefeuille pour le long terme.

Au cours du trimestre, nous avons également conclu la vente de presque tous les prêts résidentiels détenus à des fins d'investissement et conclu la vente de la quasi-totalité de notre stock de prêts jumbo restants avant COVID. Bien que nous continuions à avoir une exposition à la représentation standard et aux garanties des prêts vendus, notre estimation de cette exposition n'était pas significative au 30 juin 2020.

Une fois ces travaux terminés, nous avons entamé le troisième trimestre dans une position de force unique avec la capacité d'allouer des capitaux supplémentaires importants par le biais de nos activités d'exploitation et de nouveaux investissements. Surtout, pour souligner le point précédent de Chris, la gestion organique de notre bilan a été réalisée sans qu'il soit nécessaire d'introduire un capital dilutif ou d'options liées à des actions pour nos prêteurs.

Au sein de notre portefeuille de placements en valeurs mobilières, les justes valeurs se sont améliorées au deuxième trimestre tout en restant bien en deçà des niveaux pré-pandémique. Les hausses les plus prononcées ont été observées dans les titres Agency CRT, les titres subordonnés Sequoia et d'autres titres de tiers. Cependant, nous avons constaté des mouvements de prix positifs dans pratiquement toutes les parties du portefeuille.

Notre revue Redwood du deuxième trimestre fournit plus de détails sur la variation de valeur par type d'actif. Nous estimons qu'au 30 juin, environ 3 $ par action des pertes non réalisées comptabilisées au premier trimestre de 2020 restaient impayés. Il est également important de garder à l'esprit que même nos marques du 31 décembre reflétaient une décote significative par rapport à la valeur nominale dans certaines parties du portefeuille, reflétant un potentiel de hausse à mesure que les structures sous-jacentes se détérioraient, ce qui s'est produit à un rythme accéléré au deuxième trimestre, en particulier pour nos titres subordonnés prime jumbo.

Je vais maintenant passer à une discussion de nos segments commerciaux. Compte tenu des changements dans la composition de notre portefeuille au cours des derniers mois, au deuxième trimestre de 2020, nous avons combiné nos segments Investissements résidentiels tiers et Investissements multifamiliaux dans un nouveau segment appelé Investissements tiers. Nos segments de prêts résidentiels et commerciaux continuent de représenter des plates-formes verticalement intégrées, tandis que notre segment d'investissements tiers comprend d'autres investissements qui ne proviennent pas de nos opérations bancaires hypothécaires de base, y compris des titres de prêt, des titres CRT, nos titres multifamiliaux restants et d'autres logements. – investissements liés.

Nos initiatives terminées au deuxième trimestre nous ont permis de nous pencher plus pleinement sur nos activités opérationnelles. Alors que les techniques se sont améliorées et que l'offre globale du marché et le crédit au logement restent tièdes, nous pensons que nos avantages opérationnels nous positionnent peut-être mieux que jamais. Nos compétences de base consistant à contrôler la qualité de la production et à être au plus près de l'actif restent précieuses pour les acteurs du marché qui cherchent à retarder le risque mais ne peuvent autrement y accéder. Cette discipline transparaît non seulement dans la performance des actifs, que je vais aborder dans un instant, mais également à travers une diversité de flux de revenus qui seront de plus en plus importants dans ce qui est probablement une nouvelle norme à plus long terme.

Les changements de comportement que nous constatons à la suite de la pandémie, à notre avis, amènent le marché dans notre direction. La demande de maisons unifamiliales individuelles augmente avec la migration des zones densément peuplées vers les banlieues, car les consommateurs recherchent un espace intérieur supplémentaire, un accès plus privé à l'extérieur et à d'autres commodités proportionnelles à passer plus de temps à la maison. Ce changement de sentiment pourrait très bien être structurel et soutenir les moteurs commerciaux sous-jacents de nos activités résidentielles et BPL.

Dans ce contexte, notre plateforme a fait de grands progrès au deuxième trimestre. Grâce à la mise en place de nouvelles facilités de financement, notre activité de prêt résidentiel bloque les prêts à un rythme mesuré mais en accélération. La demande de crédit immobilier s'est renforcée sur l'ensemble des marchés des prêts et de la titrisation, en particulier depuis la fin du deuxième trimestre, la demande de titres restant élevée et les spreads continuant de se resserrer alors que la demande dépasse l'offre.

Comme Chris l'a mentionné, alors que les initiateurs ont en grande partie priorisé leur concentration sur les prêts conformes, nous avons commencé à voir une reprise de l'activité de verrouillage et nous nous attendons à ce que cela augmente de manière significative à l'approche de l'automne. Une caractéristique de notre plateforme de prêt résidentiel a toujours été les divers canaux par lesquels nous distribuons les risques. Notre vision actuelle du marché indique une forte demande à la fois pour les émissions de Sequoia et les ventes de prêts entiers, ainsi que des structures supplémentaires grâce auxquelles nous pouvons répartir les risques de manière durable et transformer notre capital de manière efficace.

Au cours du deuxième trimestre, le secteur des prêts à l'habitation a généré un bénéfice net de 33 millions de dollars, principalement en raison des variations positives de la juste valeur des placements dans nos titres subordonnés Sequoia. L'ensemble des ventes de prêts décrites précédemment a profité à notre position de trésorerie, à notre levier de recours et à nos ratios d'endettement sur marge, mais a réduit le revenu net d'intérêts au deuxième trimestre.

Nous avons acheté pour 55 millions de dollars de prêts au cours du trimestre, principalement en mai et en juin, alors que le ralentissement important du marché des jumbo commençait progressivement à se dissiper. Le volume des écluses s'est considérablement accéléré en juillet alors que nous avons établi un nouvel élan.

De plus, au cours du deuxième trimestre, nous avons vendu pour 29 millions de dollars de titres de notre portefeuille de prêts à l'habitation et conservé 20 millions de dollars de titres de placement provenant d'une titrisation Sequoia de 271 millions de dollars que nous avons réalisée au cours du trimestre, qui comprenait notre inventaire de prêts jumbo restant avant COVID. . Au cours du trimestre, nous avons également achevé un entrepôt non négociable que nous utilisons pour financer les stocks de prêts existants.

Au fur et à mesure que nous avançons, notre équipe résidentielle se concentre sur une poignée de priorités stratégiques clés, notamment, comme Chris l'a mentionné, un investissement continu dans la technologie pour améliorer l'efficacité et les opérations et affiner comment et à quelle vitesse nous pouvons acheter des prêts de manière sûre et solide.

Pendant ce temps, notre segment des prêts à des fins commerciales capitalise sur une opportunité de marché unique. Alimenté par une demande croissante du marché locatif pour des maisons individuelles de haute qualité, notre pipeline d'origines pour les prêts SFR et relais reste solide. Au cours du deuxième trimestre, le secteur a contribué pour 46 millions de dollars au bénéfice net grâce à des variations positives de la juste valeur des placements, au revenu net d'intérêts provenant des placements et à un rythme accéléré des initiations.

Dans l'ensemble du deuxième trimestre, nous avons octroyé 176 millions de dollars de prêts locatifs unifamiliaux et 58 millions de dollars de prêts relais. Nous restons en mesure de commander des coupons plus élevés, des LTV plus bas et d'autres améliorations structurelles pour nos prêts BPL. Et si un niveau de concurrence a réintégré l'espace, notre rapidité à fermer, même au milieu de l'impact de la pandémie sur nos flux de travail traditionnels, reste un avantage concurrentiel durable.

Les prêts relais demeurent un objectif stratégique clé qui génère une valeur à long terme pour notre segment des prêts à des fins commerciales, notamment grâce à des rendements ajustés au risque attrayants pour notre portefeuille et des taux de conversion des sponsors en produits adjacents. Notre revue Redwood du deuxième trimestre contient plus de détails sur cette partie de notre portefeuille et notre approche en matière d'acquisition de clients, mettant en évidence une stratégie unique à plusieurs égards. Le principal d'entre eux est une concentration plus concentrée sur des sponsors expérimentés avec une approche à plus long terme de l'investissement immobilier. Ces sponsors font de solides clients à long terme qui, selon nous, utiliseront plusieurs produits de prêt proposés par notre plateforme, une des raisons principales pour lesquelles nous privilégions une approche de prêt personnalisée qui, selon nous, conduit à une meilleure performance du crédit dans le temps.

Cela a été confirmé par les performances récentes de l'ensemble de notre portefeuille BPL. Sur une base mixte, les impayés de plus de 90 jours dans notre livre BPL totalisaient 2,4% au 30 juin et n'ont augmenté que modestement depuis le début de la pandémie. En particulier, les impayés du portefeuille relais sont moins de 1% plus élevés qu'en mars et s'élèvent à un peu plus de 4,5% dans l'ensemble.

Les remboursements du portefeuille ont totalisé plus de 90 millions de dollars au deuxième trimestre et dépassent les 50 millions de dollars rien qu'en juillet, ce qui indique la force de la stratégie des sponsors et la robustesse globale du marché immobilier, en particulier le prix moyen que nous trouvons. En mai, nous avons réalisé une titrisation de prêts locatifs unifamiliaux de 221 millions de dollars consistant en des prêts que nous détenions à la fin du premier trimestre, à partir desquels nous avons conservé un bloc de titres de 20 millions de dollars.

Notre secteur des placements de tiers a contribué pour 77 millions de dollars au bénéfice net au cours du deuxième trimestre en raison des variations positives de la juste valeur des placements et du revenu net d'intérêts découlant d'un rebond des placements de CRT d'agence et d'autres titres subordonnés. Nous avons considérablement réduit le montant de la dette sur marge utilisée pour financer nos investissements de tiers et nous prévoyons de le réduire davantage à l'avenir.

Au cours du deuxième trimestre, nous avons vendu 53 millions de dollars d'investissements de tiers, dont 35 millions de dollars de titres subordonnés résidentiels et 19 millions de dollars de titres CRT, et nous avons déployé 10 millions de dollars principalement dans de nouveaux titres CRT. Net de ces cessions, nos investissements dans des titres de prêt performants représentent une proportion accrue de notre portefeuille de placements de tiers. Pour rappel, ces investissements sont adossés à des prêts hypothécaires chevronnés, dont les emprunteurs sous-jacents ont subi une sorte de modification au fil du temps.

Les obligations que nous détenons représentent environ 25% de la structure du capital et sont subordonnées aux titres de premier rang enveloppés par Freddie Mac, une source intéressante de financement à terme sans recours. La performance des portefeuilles sous-jacents a été stable par rapport aux conditions actuelles du marché, avec des impayés globaux d'environ 4% plus élevés qu'au début de l'année et la vitesse globale des flux de trésorerie reflétant un fort engagement des emprunteurs.

Dans l'ensemble, comme le marché est devenu plus ordonné au cours du dernier mois ou 2, la courbe de crédit reste plus raide qu'avant le début de la pandémie. Et tandis que la pénurie d'offre et de titres plus subordonnés a considérablement aggravé la dette de marché associée au cours des dernières semaines, nous pensons que des opportunités d'allocation de capital intéressantes vont émerger.

Et sur ce, je cède la parole à Collin, le directeur financier de Redwood.

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Collin Lee Cochrane, Redwood Trust, Inc. – Directeur financier (5)

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Merci, Dash, et bon après-midi à tous.

Comme Chris et Dash l'ont discuté, nos bénéfices et notre valeur comptable du deuxième trimestre ont profité d'un rebond significatif des prix des actifs, qui a principalement alimenté notre bénéfice de 1 $ par action pour le trimestre et a contribué à générer un rendement économique de 31% sur la valeur comptable. Bien que la majorité de ces bénéfices soient attribuables à des variations positives de la juste valeur de notre placement, comme Dash l'a mentionné, nous avons également constaté des améliorations dans nos activités d'exploitation et enregistré des gains de 25 millions de dollars sur le rachat de dette convertible. Il convient de noter que les gains provenant de l'extinction de la dette sont exclus de notre bénéfice dilué par action conformément aux PCGR. Notre bénéfice de base par action, qui comprend ces gains, était de 1,41 $.

Comme ce fut le cas au trimestre dernier, nous n'avons pas divulgué les bénéfices de base non-GAAP pour le deuxième trimestre. Nous continuons d'évaluer une mesure révisée du bénéfice de base qui sera la plus pertinente pour évaluer notre performance opérationnelle au cours des périodes futures. Après le paiement de notre dividende de 0,125 $, notre valeur comptable a augmenté de 1,83 $ par action au deuxième trimestre pour s'établir à 8,15 $ par action. Cette augmentation s'explique principalement par une variation de la juste valeur de 1,78 $ par action sur nos placements, ce qui représente le recouvrement d'environ 1/3 des pertes non réalisées comptabilisées au premier trimestre de 2020. Comme Dash l'a mentionné, nous estimons au 30 juin qu'environ 3 $ par action des pertes non réalisées enregistrées au premier trimestre sont restées impayées.

Passage du côté fiscal. Nous avons enregistré une perte imposable de 0,50 $ par action au deuxième trimestre dans une FPI, principalement attribuable à un décalage temporel lié à la constatation de pertes de couverture subies au premier trimestre mais non réalisées aux fins de l'impôt avant le deuxième trimestre. En excluant ces montants et les gains provenant de l'extinction de la dette, le bénéfice imposable du FPI pour le trimestre était de 0,14 $ par action. Compte tenu de notre perte nette cumulative au FPI, nous prévoyons actuellement que la majorité de notre paiement de dividendes en 2020 sera un remboursement de capital aux fins de l'impôt.

Passons à notre bilan. Nous avons terminé le deuxième trimestre avec une trésorerie non affectée de 529 millions de dollars. Comme Chris et Dash en ont discuté, au cours des derniers mois, nous avons repositionné notre structure de dette avec recours garanti, réduisant considérablement la dette globale avec recours et passant sensiblement à la dette non remboursable. De plus, nous avons utilisé de nouvelles structures sans recours pour financer 4% de notre portefeuille de placements.

En utilisant notre dette avec recours pro forma de 1,6 milliard de dollars au 30 juin, ajustée du nouveau financement sans recours que nous avons conclu en juillet, nous estimons que notre ratio d'endettement avec recours sera de 1,9x. Nous prévoyons que ce ratio d'endettement augmentera au fur et à mesure que nous commençons à accroître notre accumulation de prêts dans nos entreprises en exploitation à des fins de vente ou de titrisation et que nous commençons à déployer notre capital disponible dans de nouveaux investissements. Comme nous l'avons mentionné, nous prévoyons utiliser des facilités d'emprunt non monnayables pour financer notre inventaire de prêts et nos nouveaux investissements dans des prêts relais, et nous prévoyons rester judicieux dans notre utilisation de la dette sur marge pour financer d'autres investissements.

Je terminerai avec nos perspectives. Étant donné les incertitudes persistantes entourant les répercussions économiques futures de la pandémie, nous continuons de nous abstenir de fournir des indications sur les bénéfices pour le moment. Ce que nous savons, c'est que nous sommes entrés dans la seconde moitié de cette année avec une structure du capital renforcée et un solde de trésorerie important qui, selon nous, nous offre l'opportunité de jouer à l'offensive et à la défense alors que nous traversons la pandémie en cours. Nos portefeuilles de placement en place génèrent de solides rendements de trésorerie par rapport à notre base actuelle, qui continuent d'inclure une décote intégrée importante, qui fournit une base solide pour la croissance des bénéfices alors que nous commençons à déployer notre capital excédentaire et que nos activités opérationnelles retournent à la rentabilité.

Du côté des dépenses, les frais généraux et administratifs ont diminué au cours du trimestre principalement en raison d'une réduction de nos effectifs que nous avons mise en œuvre à la fin avril. Bien que nous prévoyions des économies supplémentaires sur les coûts spécifiques à ces activités et à d'autres au deuxième trimestre, nous prévoyons également une augmentation des coûts d'acquisition de prêts variables à mesure que le volume et les revenus de nos activités d'exploitation continuent de s'améliorer. À mesure que nous commencerons à clarifier davantage l'environnement opérationnel et le rythme de la reprise après la pandémie, nous serons mieux en mesure d'évaluer la nouvelle base de référence pour les plates-formes et d'évaluer les opportunités de commencer à redéployer une partie appropriée de notre position de trésorerie substantielle pour générer gains supplémentaires.

Et sur ce, je conclurai nos remarques préparées. Opérateur, veuillez ouvrir l'appel pour questions / réponses.

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Questions et réponses

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Opérateur (1)

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(Instructions pour l'opérateur) Notre première question vient d'Eric Hagen de KBW.

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Eric J.Hagen, Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., Division de la recherche – Analyste (2)

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Y a-t-il à la fois un rendement et un coût combiné des fonds auxquels nous devrions penser dans le portefeuille à l'avenir? Et puis je me rends compte que les portefeuilles de prêts sont évalués à la juste valeur, il est donc peut-être un peu plus difficile de démêler ce qui serait normalement une réserve pour pertes. Mais quels sont les taux de perte auxquels vous vous attendez dans le portefeuille de prêts aux entreprises et les portefeuilles Sequoia Choice? En d'autres termes, si vous deviez afficher une réserve pour ceux-ci, à quoi ressembleraient ces chiffres?

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Dashiell I. Robinson, Redwood Trust, Inc. – Président (3)

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Eric, c'est Dash. Je peux les prendre. Merci pour les questions. Quant à votre première question, du point de vue du rendement, sur nos titres subordonnés, au point de Collin, en fonction de notre base et de l'endroit où nous octroyons des prêts, nous constatons des rendements par rapport à notre base bien dans les deux chiffres. Dans certains cas, au milieu de l'adolescence ou plus pour certains des titres les plus subordonnés que nous détenons.

Du côté des prêts, en particulier dans les prêts à des fins commerciales, avant que ces prêts ne soient financés uniquement sur la base du rendement de l'actif brut, ces rendements se situent entre 5% et 6% pour les prêts SFR, puis des chiffres à un chiffre plus élevés pour les prêts relais, de 8% à 9. % ou plus.

Du point de vue du coût des fonds, nous avons détaillé cela dans l'examen, afin que vous puissiez également y jeter un coup d'œil. Mais notre coût des fonds mixtes avec recours est maintenant d'environ 4,7%, ce qui inclut nos convertis non garantis. Il est un peu plus élevé que cela lorsque vous intégrez une partie du financement sans recours que nous avons obtenu au cours du trimestre. C'est ainsi que vous pouvez y penser. Il y a donc encore un bon écart d'accès, en particulier dans le portefeuille de ponts. Et évidemment, lorsque nous titrisons nos prêts SFR et nos prêts jumbo, nous bénéficions d'un coût de financement plus permanent, bien inférieur à celui du marché des valeurs mobilières.

Du point de vue des pertes, comme je l'ai dit, nous n'avons fourni aucune directive officielle à ce sujet. Nous avons continué de voir que les impayés restent globalement assez stables. Ils ont un peu augmenté au cours des derniers mois, mais en général, nous avons été vraiment, vraiment endurcis par la tendance générale des impayés, en particulier avec – en termes de prêts à l'abstention et Sequoia. Cette fourchette reste de l'ordre de 6,5 à 7 points en général en pourcentage du livre global. Environ la moitié de ces emprunteurs sont à jour. Et comme nous l'avons mentionné au cours des remarques préparées, nous verrons au cours des prochains mois comment ces emprunteurs se comportent lorsqu'ils renoncent à l'abstention.

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Christopher J. Abate, Redwood Trust, Inc. – PDG et administrateur (4)

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Oui, Eric, c'est Chris. J'ajouterais également que lorsque vous pensez à réserver, et que nous ne comptabilisons pas de réserves dans ce sens, comme vous l'avez noté, il y a incidence et gravité. Et je pense que du côté de l'incidence, le livre a mieux performé que nos attentes étant donné où l'économie est allée. Du côté de la gravité, vous devez vous pencher sur le secteur des maisons unifamiliales. Et je pense vraiment que cela a commencé à détourner non seulement le commerce mais aussi la multifamiliale. Les marchés du logement sont restés très solides et les ventes sont en hausse. Je pense donc que du point de vue de la gravité, compte tenu des LTV moyennes du livre, nous sommes en assez bonne forme.

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Eric J.Hagen, Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., Division de la recherche – Analyste (5)

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Oui. C'était bien. C'était vraiment utile. Et j'ai compris que vous commencez à reprendre pied du côté de l'origination géante. Mais à quoi ressemble le gain sur les marges de vente actuellement sur ce marché? Et quel volume de création pensez-vous pouvoir prendre en charge sur ce canal jusqu'à ce que vous soyez opérationnel à l'automne?

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Christopher J. Abate, Redwood Trust, Inc. – PDG et administrateur (6)

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Eh bien, les marges sont – la liquidité s'accumule toujours sur le marché. Alors certainement, nous voyons les marges se redresser. Nous avons terminé le mois de juin essentiellement après avoir vidé tout notre inventaire. Et à ce stade, nous bloquons les prêts, mais la rampe a été assez impressionnante.

Et pour autant que nous pouvons soutenir, nous sommes dans un endroit où nous pouvons soutenir les niveaux d'avant la crise. L'équipe est en place. Et je pense vraiment que l'histoire va être le rythme de la récupération en jumbo. Et sur la base de ce que nous avons vu même ces dernières semaines, nous avons – nous sommes plutôt optimistes à l'approche de l'automne, vous allez voir une reprise de l'activité.

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Eric J.Hagen, Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., Division de la recherche – Analyste (7)

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Avez-vous dit quelle était votre valeur comptable jusqu'en juillet?

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Christopher J. Abate, Redwood Trust, Inc. – PDG et administrateur (8)

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Nous ne l'avons pas fait. C'est modestement. Nous n'avons pas cité de chiffre, mais il a peut-être augmenté de quelques pour cent.

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Opérateur (9)

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La question suivante est posée par Stephen Laws de Raymond James.

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Stephen Albert Laws, Raymond James & Associates, Inc., Division de la recherche – Analyste de la recherche (10)

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Je suppose que je veux commencer par l'investisseur – le côté BPL, en particulier le portefeuille de prêts locatifs unifamiliaux. La demande pour cette classe d'actifs semble extrêmement forte. Nous constatons que les actions des managers de SFR fonctionnent certainement bien. Curieux – je sais, Dash, je crois que c'était votre déclaration préparée, a mentionné un autre capital dans cet espace. Pouvez-vous parler de la compétition? S'agit-il du capital institutionnel qui essaie de fournir un financement? S'agit-il davantage de prêteurs locaux et d'argent dur qui ont été recapitalisés? Ou d'où vient cette concurrence sur ce front? Et comment vos rendements ou vos coupons que vous êtes en mesure d'obtenir aujourd'hui par rapport à ce que vous faisiez avec des prêts SFR similaires, par exemple, en janvier et février?

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Dashiell I. Robinson, Redwood Trust, Inc. – Président (11)

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Sûr. Merci, Stephen, pour la question. Je dirais que si vous pensez spécifiquement à SFR, les barrières à l'entrée, selon notre estimation, sont nettement plus élevées qu'avec d'autres types de prêts à des fins commerciales comme les prêts relais. Cependant, il existe un groupe plus profond de prêteurs relais, qui se concentrent principalement sur des produits différents de ceux sur lesquels nous nous concentrons, traditionnellement l'actif le plus unique par rapport à beaucoup de produits sur lesquels j'ai articulé nous avons tendance à nous concentrer.

Mais oui, c'est un peu des deux. Nous avons vu certains des concurrents traditionnels de la finance spécialisée réintégrer l'espace qui se financent généralement avec une certaine quantité de capital de tiers en termes de production. Ce sont les gens que nous verrions probablement sur les prêts plus petits, y compris les prêts SFR à plus petit solde et certainement certains prêts relais.

Ensuite, au fur et à mesure que vous obtenez des soldes de prêts plus importants, en particulier notre location unifamiliale où, comme vous le savez, nous pouvons consentir des prêts allant de 40 à 50 millions de dollars ou plus, mais ont tendance à se situer dans cette zone idéale de 3 à 5 millions de dollars. Pour les prêts plus importants, nous continuons de concurrencer certaines banques et compagnies d'assurance. Il y a beaucoup de demande de la part de certaines compagnies d'assurance qui comprennent la classe d'actifs là-bas. Mais notre sweet spot, ces 2 à 5 millions de dollars environ, reste assez peu peuplé, franchement, ce dont nous sommes reconnaissants.

Et en ce qui concerne la façon dont nous continuons à gérer nos risques à l'avenir, il existe de nombreuses structures de dette privée dont nous pouvons nous prévaloir pour compléter la titrisation, ce qui pourrait être un complément très intéressant à la façon dont nous finançons l'entreprise à l'avenir. Un grand nombre de capitaux d'assurance et d'autres capitaux dans l'espace qui pourraient être un prêteur direct étaient également potentiellement intéressés par un partenariat sur une entreprise, ce qui pourrait être un bon diversificateur pour nous à l'avenir. Il y a donc certainement beaucoup de demande pour cela.

Du point de vue des coupons, notre taux est facilement de 75 à 100 pb ou plus que ce que nous étions plus tôt cette année. Et cela tient compte du fait que les repères sont également inférieurs. Nous reconnaissons qu'à mesure que les marchés normaliseront cela, cela pourrait arriver un peu. Mais pour l'instant, c'est là où nous en sommes, ce dont nous sommes évidemment très satisfaits.

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Stephen Albert Laws, Raymond James & Associates, Inc., Division de la recherche – Analyste de la recherche (12)

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Génial. Et puis vous avez un peu parlé du financement. Vous avez SFR, vous avez la titrisation. Le Redwood Review est génial. Il y a beaucoup à faire avant l'appel, mais je pense que, comme cela a été dit du côté du pont, vous avez – s'agit-il de facilités de financement engagées sur 2 ans qui sont, je crois, non négociables maintenant en place pour les 600 millions de dollars? ou 700 millions de dollars de prêts relais? Est-ce exact?

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Dashiell I. Robinson, Redwood Trust, Inc. – Président (13)

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Oui. Nous avons qualifié près de 90% du livre de bridge – non seulement de manière non marchande mais aussi sans recours. Ce sont des accords de 2 ans qui correspondent effectivement aux fonds. Il y a un peu de capacité de réapprovisionnement là-dedans, ce qui est bien pour soutenir une partie de notre production future. Mais d'un – du point de vue de l'allocation globale du capital et de la gestion du capital, ce fut une grande réussite de pouvoir obtenir la grande majorité de ce livre appelé sans recours au deuxième trimestre, ce à quoi il fait référence.

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Stephen Albert Laws, Raymond James & Associates, Inc., Division de la recherche – Analyste de la recherche (14)

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Génial. Et puis dernière question pour moi. Quel genre de – je sais que vous avez fait quelques créations en mai et juin. Quel type de volume devrions-nous envisager pour aller de l'avant? Et est-il plus contraint par la capacité à sécuriser davantage? Ou est-ce plus contraint de trouver des prêts qui correspondent à vos caractéristiques? Ou un peu de quoi – ou tout simplement vous n'êtes pas encore prêt à mettre le pied sur l'accélérateur? Quelles sont les perspectives à court terme, puis peut-être un volume d'origines à moyen terme du côté BPL?

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Dashiell I. Robinson, Redwood Trust, Inc. – Président (15)

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Sûr. Je dirais que nous avons fait plus de 400 millions de dollars au premier trimestre, si je me souviens bien, contre environ 0,75 milliard de dollars au quatrième trimestre de l'an dernier. Je dirais que nous nous attendons à tirer parti de ce que nous avons fait au premier trimestre et probablement, espérons-le, à des chiffres plus proches de ce chiffre au premier trimestre ici au fil du temps.

La contrainte concerne à un certain niveau uniquement les flux de travail. Comme je l'ai mentionné dans mes remarques, c'est – il faut parfois plus de temps pour conclure des prêts à cause des évaluations internes, de l'acquisition de titres, de choses de cette nature. Une partie de cela prend simplement plus de temps que par le passé. Et c'est probablement du point de vue du volume. Le vent de face le plus significatif consiste simplement à essayer de passer à travers certains de ces éléments de processus, ce que l'équipe a fait un travail vraiment fantastique. Nous nous sommes repliés sur ces produits de manière réelle. Nous avons choisi nos spots un peu plus en bridge. Et nous verrons comment ces marchés réapparaîtront.

Mais du point de vue des sponsors, pour les raisons que nous avons exposées, beaucoup de nos sponsors sont très désireux de mettre plus de capital à travailler ici en raison de ces tendances que nous constatons. Nous attendons donc de nos sponsors existants qu'ils approfondissent leurs modèles commerciaux, mais aussi que de nouveaux capitaux arrivent également. Nous sommes donc optimistes que les chiffres du deuxième trimestre augmenteront de manière significative ici au cours des 2 prochains trimestres.

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Opérateur (16)

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La question suivante est posée par Steve Delaney de JMP Securities.

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Steven Cole Delaney, JMP Securities LLC, Division de la recherche – MD, directeur de la recherche financière spécialisée et analyste de la recherche sur les actions (17)

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Tout d'abord, félicitations pour le – tout le travail acharné et les résultats en termes de resserrement du bilan. Il y a eu beaucoup de choses à faire en un trimestre, donc des accessoires là-dessus. J'aimerais essayer d'obtenir des éclaircissements. Le chiffre de 3 $ par action me saute aux yeux, soit environ 350 millions de dollars de valeur qui peuvent être récupérés au-delà de ce que vous avez pu faire au deuxième trimestre. J'essaie simplement de me concentrer ou de m'aider à me concentrer sur une sorte de – je sais que vous avez plusieurs seaux spécialisés. Mais en regardant simplement votre bilan, 8 milliards de dollars de prêts, puis 1,2 milliard de dollars d'autres types de titres et d'investissements, pouvez-vous peut-être m'aider à me concentrer sur les 350 millions de dollars, sur les 2 – 1 ou 2 principales classes d'actifs qui – où voyez-vous le plus grand potentiel de récupération? Ce serait utile.

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Dashiell I. Robinson, Redwood Trust, Inc. – Président (18)

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Sûr. Alors oui, Steve, juste pour clarifier, comme vous l'avez noté, que 3 $ par action est par rapport à la marque 12/31, ce qui, comme je l'ai mentionné, présente également un avantage intégré et simplement basé sur la convexité naturelle du crédit de notre portefeuille. Mais je dirais que les domaines qui sont à l'origine de la plupart de ce nombre sont la réperformance des investissements en prêts, les titres que nous détenons sous le financement à terme Freddie Mac ainsi que nos titres subordonnés créés de manière organique à la fois dans Sequoia et ensuite avec la titrisation CoreVest.

Il y a d'autres éléments à ce nombre, mais cela – ces trois domaines en sont la majorité. Alors que nous espérons continuer à voir de solides performances dans ces livres, il y a, comme nous l'avons mentionné dans l'appel, certainement, de notre point de vue, potentiellement beaucoup plus d'avantages dans ces remises.

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Steven Cole Delaney, JMP Securities LLC, Division de la recherche – MD, directeur de la recherche financière spécialisée et analyste de la recherche sur les actions (19)

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D'accord. Donc c'est – je veux dire que ce sont vos grandes classes d'actifs, évidemment, Sequoia et location unifamiliale. Et je suppose que ce que vous me dites, c'est que lorsque vous – alors que ceux-ci génèrent du NIM pour vous, vous aussi – sur les obligations conservées, vous avez une juste valeur. Je pense que ceux-ci sont simplement verrouillés et chargés de façon permanente, des prêts du côté gauche, des dettes titrisées du côté droit. Et ce que j'entends, c'est, oui, ce que c'est, mais vous appréciez également les structures. Est-ce exact?

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Dashiell I. Robinson, Redwood Trust, Inc. – Président (20)

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C'est vrai. Tant dans Sequoia que dans nos titrisations CoreVest dans CAFL, nous vendons un montant décent de prime sur le marché soit par le biais de titres IO ou d'obligations P&I. Et cela – la décote de compensation est en grande partie intégrée dans nos titres subordonnés, où tout ce profil de convexité du crédit entre en jeu. Ainsi, comme lorsque les prépaiements de Sequoia augmentent considérablement, vous commencez à voir ces structures disparaître, et une partie de cette option commence à se débloquer au fil du temps, ce que nous avons certainement vu au deuxième trimestre.

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Steven Cole Delaney, JMP Securities LLC, Division de la recherche – MD, Directeur de la recherche financière spécialisée et analyste de la recherche sur les actions (21)

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Compris. D'accord. Eh bien, cela aide beaucoup, et je ferai un suivi avec Collin plus tard. Quand vous avez commencé – vous avez parlé un peu d'être dans une position où vous pouvez commencer à penser à jouer au bureau – offenser. En ce qui concerne l'allocation initiale du capital, devrions-nous penser à cela en grande partie dans le segment des tiers par opposition à – il semble que vous soyez toujours à un point où vous êtes plus dans la rampe en termes de besoin de capital pour tout volume important de titrisations Sequoia ou CoreVest.

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Christopher J. Abate, Redwood Trust, Inc. – PDG et administrateur (22)

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C'est Chris. Nous sommes – ravis de vous entendre. Nous sommes – en attaque, d'abord et avant tout, c'est vraiment dans les plates-formes d'exploitation, accumulant des prêts, octroyant des prêts, amenant vraiment les équipes à faire ce pour quoi elles sont excellentes.

Du côté des tiers, nous sommes opportunistes. Mais quand vous pensez à certaines des opportunités qui se présentent, il y a eu une reprise assez importante du crédit. Et donc là, je pense que nous choisissons nos places, mais il y a toujours – le CRT est toujours très actif, et les GSE sont actifs. Il y a donc des opportunités là-bas.

Mais je pense que les grands besoins en capitaux proviendront des secteurs d'activité. Et nous sommes sur la bonne voie avec CoreVest, et le volume a commencé à augmenter à la moitié du deuxième trimestre. Et du côté résidentiel, nous commençons maintenant à le voir, et tous les signes indiquent une reprise significative de l'activité ici à l'approche de l'automne.

Je pense donc que nous allons financer des prêts, et nous avons en quelque sorte transformé le bilan pour nous mettre en mesure d'avoir accès à des facilités non négociables. Nous sommes donc plutôt satisfaits de notre situation avec le capital.

Et je dirais aussi que l'une de nos plus grandes utilisations du capital au deuxième trimestre a été le rachat de dette convertible. C'est en quelque sorte un actif sans risque pour nous, du moins la façon dont nous y pensons. Donc, ces retours ont été instantanés. Et nous sommes toujours – là où nous voyons ces prix aujourd'hui, ils sont encore considérablement détachés du pair. C'est donc quelque chose que nous surveillerons. Évidemment, nous avons une autorisation de rachat. Nous sommes donc satisfaits de l'endroit où nous pouvons nous déployer à l'avenir. Mais principalement, nous nous concentrons sur les activités d'exploitation.

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Opérateur (23)

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La question suivante vient de Doug Harter du Crédit Suisse.

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Joshua Hill Bolton, Crédit Suisse AG, Division Recherche – Analyste Recherche (24)

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C'est en fait Josh pour Doug. Je sais que vous venez d'en parler brièvement, mais vous vous demandez si vous pourriez parler de votre appétit pour le rachat de dettes supplémentaires et si vous pensez également aux rachats d'actions, et si vous pouvez nous rappeler si vous avez une autorisation de rachat d'actions ordinaires.

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Christopher J. Abate, Redwood Trust, Inc. – PDG et administrateur (25)

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Oui. Nous avons une autorisation de 100 millions de dollars qui existe depuis un certain temps. Nous avons une capacité essentiellement illimitée de racheter la dette. Et nous nous concentrerons sur ces deux marchés. Je pense que ce que nous avons dit dans notre examen mettait l'accent sur les fondamentaux par rapport aux valeurs marchandes. Et nous sommes très concentrés sur tous les moyens possibles de créer de la valeur pour les actionnaires. C'est donc certainement quelque chose que nous surveillerons.

Moi aussi – comme je l'ai déjà mentionné, nous constatons un besoin croissant de capitaux dans les activités futures. Nous – non seulement nous déployons des capitaux dans de nouveaux investissements, mais nous investissons en fait dans les plates-formes elles-mêmes. Nous faisons des investissements technologiques et d'autres – nous grandissons. Nous avons commencé à ajouter du personnel. Je pense donc que nous sommes assez optimistes sur le fait que nous pouvons réaliser certains taux d'exécution ici à l'avenir qui ressemblent davantage à ceux d'avant la crise.

Cela dit, les prochains mois que nous avons également mentionnés pourraient être assez difficiles. Nous nous dirigeons vers une élection présidentielle, entre autres, et nous avons eu une résurgence du virus. La surveillance de l'économie et des marchés financiers continuera donc d'être une priorité pour nous.

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Opérateur (26)

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La question suivante est posée par Kevin Barker de Piper Sandler.

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Kevin James Barker, Piper Sandler & Co., Division de la recherche – MD et analyste de recherche principal (27)

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Juste un suivi sur la question capitale. Pourriez-vous classer vos priorités d'allocation de capital entre le rachat d'actions, le rachat de convertis, la réaffectation de ce capital dans certains investissements et ce que vous considérez comme le plus attrayant aujourd'hui, compte tenu de l'endroit où vos actions se négocient ou de l'endroit où votre dette se négocie et de l'opportunité qui se présente? aujourd'hui?

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Christopher J. Abate, Redwood Trust, Inc. – PDG et administrateur (28)

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C'est une dynamique assez fluide chez Redwood. Nous n'y pensons pas idéologiquement. Nous recherchons constamment la valeur relative. Et certainement, au début du deuxième trimestre, l'élément le plus détaché était les obligations convertibles. Nous avons pu racheter une quantité importante à des remises vraiment saines. Cela a eu le double effet de réaliser des gains économiques mais aussi de réduire notre endettement et d'améliorer nos ratios d'endettement. Donc, sur une base relative, c'était très attrayant au dernier trimestre.

De toute évidence, nous avons constaté une forte augmentation de notre valeur comptable à compter de la publication d'aujourd'hui. Nous continuerons de surveiller le stock. Nous avons l'autorisation. C'est donc quelque chose que nous suivrons. Mais je pense que nous nous concentrons le plus, comme je l'ai mentionné, sur les plates-formes d'exploitation, car nous constatons une demande croissante pour les prêts que nous achetons ou accordons. L'entreprise se sent beaucoup plus saine aujourd'hui, et nous voulons nous assurer que nous avons le capital en place pour alimenter ces entreprises et, comme je l'ai dit, recommencer à faire ce que les équipes font bien. Je pense donc que cela continuera à être fluide, mais ce sont toutes de grandes opportunités pour nous.

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Kevin James Barker, Piper Sandler & Co., Division de la recherche – MD et analyste de recherche principal (29)

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Je veux dire donc que vous avez mentionné que vous aviez 300 millions de dollars de gains non réalisés – ou je suis désolé, des pertes qui pourraient être récupérées selon la dynamique du marché. Je veux dire, avez-vous l'impression de pouvoir les récupérer? Et si tel est le cas, il semblerait que vos actions se négocient – et peut-être votre conversion également, se négocient à une juste valeur significative par rapport à votre valeur comptable. Je veux dire, quand vous pensez à cet investissement, je veux dire, il semblerait que le rendement des capitaux propres ou le retour sur investissement soit un peu plus élevé en rachetant les actions plutôt qu'en les réinvestissant ailleurs.

Pourriez-vous nous aider – comme nous aider à expliquer, par exemple, la différence entre la façon dont vous pensez du retour sur investissement sur de nouvelles initiatives ou où vous voyez des opportunités par rapport à ce que vous voyez dans votre propre entreprise ou vos propres fonds propres pour cette question?

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Christopher J. Abate, Redwood Trust, Inc. – PDG et administrateur (30)

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Oui. Je veux dire la seule chose – la seule mise en garde avec le stock est qu'il y a des limites pratiques à la fois sur le montant que vous pouvez racheter, le délai dans lequel vous pouvez le racheter pendant les périodes d'ouverture. Et puis, bien sûr, nous sommes contraints par quelle que soit l'autorisation de notre Conseil. Il y a donc là des limites pratiques, qui pourraient évoluer, mais ce n'est certainement pas aussi simple en soi que de racheter de la dette, de rembourser davantage de dette. Je pense donc que la taille des opportunités est une chose.

Les entreprises en exploitation, en ce moment, il est très important, alors que nous tournons la page ici, de nous assurer que nous nous concentrons sur le long terme. Nous apprécions donc l'avantage d'une reprise et de la valeur comptable des pertes non réalisées sur les investissements existants, mais il est très important du point de vue de la présence sur le marché et d'une perspective à long terme que nous menions sur ces marchés et que nous n'abandonnions pas les marchés. Nous allons donc continuer à affronter les marchés et à reconstruire les plateformes et à nous assurer que nous sommes actifs et très engagés.

Mais je pense que nous pouvons très bien faire les trois, je crois vraiment, en plus des investissements de tiers. Nous étions aujourd'hui actifs dans les investissements de tiers. Je pense donc que nous – nous avons beaucoup de couverture. Et comme je l'ai dit, la prise de décision est très fluide. Nous nous rencontrons constamment. Et si nous voyons une valeur relative émerger dans une seule pièce, j'ai l'impression que nous avons la capacité d'en profiter.

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Opérateur (31)

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La conférence est maintenant terminée. Merci d'avoir assisté à la présentation d'aujourd'hui. Vous pouvez maintenant vous déconnecter.

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