Présentation préenregistrée des résultats annuels de Newriver Reit PLC et appel de session de questions / réponses

LONDRES 16 juil. 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de Newriver Reit PLC jeudi 18 juin 2020 à 8 h 00 GMT

Bonjour à tous et bienvenue aux résultats annuels de NewRiver. Je suis Allan Lockhart, directeur général; et je suis ici aujourd'hui avec Mark Davies, directeur financier.

Les derniers mois ont été des temps de test, et je voudrais commencer par un merci à tout notre personnel, à nos occupants et aux autres parties prenantes qui ont fait un effort énorme pour s'assurer que, dans la mesure du possible, nos actifs commerciaux sont restés ouverts et accessibles. et sûr. La sécurité et le bien-être de notre personnel et de tous ceux qui visitent nos propriétés est notre priorité absolue.

Il y a 3 domaines sur lesquels je voudrais me concentrer ce matin. D'abord et avant tout, notre solide performance pour l'exercice 2020. C'est l'une des années les plus difficiles dont je me souvienne pour le commerce de détail avec l'incertitude liée au Brexit, les élections générales, puis au dernier mois de l'année, le début de COVID. Je suis heureux que, dans ce contexte, nous publions de solides paramètres financiers et opérationnels.

Deuxièmement, je veux expliquer les mesures que nous avons prises pendant le verrouillage et l'impact qu'elles ont eu. Enfin, j'aimerais décrire les plans que nous avons pour l'entreprise à la sortie du verrouillage et quels pourraient être les résultats dans différents scénarios. Nous allons diviser la présentation, comme d'habitude, avec Mark couvrant les finances et l'examen du portefeuille de pub.

Le résultat pour 2020, comme je l'ai dit plus tôt, a été une performance très crédible compte tenu du contexte économique. L'UFFO s'est chiffré à 52,1 millions de livres sterling, légèrement en deçà de l'année dernière, même si cela comprenait également 2,8 millions de livres sterling de pertes de revenus et de provisions relatives aux COVID, sans lesquelles nous aurions été en ligne. Notre dividende total pour l'année était de 16,2p, 105% couverts par UFFO. Nous n'avons pas versé de dividende au quatrième trimestre en raison de COVID. Et compte tenu de son impact continu, le Conseil a également décidé de ne pas en payer un pour le premier trimestre. Nous reconnaissons l'importance absolue des dividendes pour nos actionnaires et nous avons la ferme intention de reprendre les paiements le plus rapidement possible lorsque les conditions le permettront.

Notre valeur liquidative EPRA était de 201p contre 261p l'année précédente, et la réduction était principalement due à une baisse de 12,3% des évaluations à données comparables, avec COVID représentant environ 1/3 de cela. Enfin, nous avons terminé l'année avec un LTV de 47%, une augmentation par rapport à l'année précédente en raison des perturbations causées à notre programme de cession et des évaluations au second semestre. Cette année, nous visons à l'améliorer à un niveau proche de nos orientations internes. Et nous sommes convaincus qu'à mesure que la liquidité du marché s'améliorera, nous pourrons y parvenir grâce à notre programme de cession pour l'exercice 21.

Au cours de l'année, nous avons réalisé 48,4 millions de GBP de cessions, atteignant plus de 75% de l'objectif que nous nous étions fixé en début d'année. Nous avons vu de grandes opportunités sur le marché et nous avons réalisé 102,3 millions GBP d'acquisitions à un rendement mixte de 9,5%, dont la majorité était dans notre partenariat de coentreprise avec BRAVO. Nos paramètres opérationnels sont restés solides, l'occupation au détail se maintenant autour de 95%. La clé de notre taux d'occupation élevé est notre loyer de détail moyen, qui est resté abordable et nettement inférieur à celui de ses pairs à 12,66 GBP. Nous avons également conclu un contrat de location de 678 000 pieds carrés avant le loyer précédent, démontrant ainsi que nos actifs sont attrayants pour les détaillants où les magasins physiques sont d'une importance cruciale pour eux.

Passons maintenant à l'impact de COVID et comment nous avons réagi. Nous avons agi immédiatement pour assurer la sécurité de notre personnel et de nos occupants, en fermant tous les magasins et pubs non essentiels. Nous avons également agi rapidement pour protéger notre position de liquidité, tirant sur notre RCF, suspendant le dividende et arrêtant tous les CapEx non essentiels. À la suite de ces actions, nous disposons de liquidités importantes pour rester en conformité avec toutes nos clauses restrictives financières.

Près de 40% des occupants du commerce de détail ont continué à faire du commerce pendant la fermeture et 75% des loyers ont été perçus ou ont fait l'objet de modalités de paiement alternatives. Notre portefeuille de pubs a été temporairement fermé et nous travaillons avec nos partenaires de pubs pour nous assurer qu'ils peuvent accéder au soutien gouvernemental dont ils ont besoin. La plupart des loyers de pub ont été reportés, bien que nous ayons constaté une accélération de la collecte des loyers au cours des 2 à 3 dernières semaines, et nous avons également soumis une demande d'assurance pour interruption d'activité.

Avec la réouverture prévue des pubs le 4 juillet, nous sommes bien avancés dans notre préparation et nous nous attendons à ce qu'une grande partie du domaine ouvre immédiatement. Les pubs restent une classe d'actifs attrayante, et nous avons réalisé 6 ventes de pubs depuis le 1er avril. Et enfin, soutenir nos communautés est au cœur de tout ce que nous faisons chez NewRiver. Et j'étais ravi que nous puissions apporter un soutien supplémentaire au travail très précieux que notre partenaire caritatif d'entreprise, le Trussell Trust, accomplit tout au long de cette crise.

L'impact de COVID sur notre portefeuille de vente au détail a clairement été significatif. Cependant, comme le montre le graphique de gauche, près de 40% de nos occupants ont continué de négocier tout au long du lock-out et tous nos 5 principaux opérateurs sont restés ouverts. Cela reflète le positionnement de notre portefeuille, en se concentrant sur les biens et services essentiels fournis aux communautés locales et en évitant les sous-secteurs structurellement défavorisés. J'ai le plaisir d'annoncer qu'après la réouverture des magasins non essentiels lundi, 60% de notre portefeuille de vente au détail est désormais ouvert.

Le graphique de droite montre que sur les 17,1 millions de GBP de loyer dus pour le premier trimestre de l'exercice 21, 52% ont déjà été collectés; et pour 23% supplémentaires, des accords ont été conclus avec les occupants pour récupérer le loyer, soit par des reports, soit par des révisions, soit par un virement mensuel. Les négociations se poursuivent avec les occupants pour le loyer en cours, mais nous sommes confiants de taux de collecte plus élevés à la réouverture des magasins non essentiels, qui ont commencé cette semaine.

L'impact de la pandémie a été plus marqué sur notre activité de pub. Sur les 3,8 millions de GBP de loyers publics dus pour le premier trimestre de l'exercice 21, nous avons déjà récupéré environ 1/3 et sommes confiants de récupérer 13% supplémentaires. Pour le loyer impayé, nous renoncerons au loyer dans le cadre d'une subvention de soutien conditionnel accordée aux partenaires du pub ou poursuivrons le recouvrement via notre réclamation d'assurance. Nous avons pris des mesures importantes pour minimiser les coûts, suspendre les contrats d'approvisionnement et de distribution, limiter les CapEx et accéder au soutien gouvernemental, le cas échéant.

Comme vous pouvez le voir sur cette diapositive, nous avons modélisé 5 scénarios différents et leur impact sur le revenu net de propriété de l'exercice '21 par rapport à nos prévisions avant COVID. Dans tous les scénarios, nous avons également testé une baisse de valorisation nettement supérieure à celle enregistrée au cours de l'exercice 2010. Au début du verrouillage, nous nous attendions à ce que notre performance pour l'exercice 21 soit conforme au scénario 4. Cependant, comme de bons progrès ont été réalisés dans la collecte des loyers et nos plans de réouverture, nous nous attendons maintenant à ce que l'exercice 21 se situe quelque part entre le scénario 2. et le scénario 3. C'est en raison de notre solide position de trésorerie et de liquidité, de notre bilan non grevé et de l'absence d'événements de refinancement jusqu'en 2023, que même dans un scénario avec des flux de trésorerie et des perturbations de valorisation extrêmes, nous détiendrions toujours suffisamment de liquidités pour nous conformer avec toutes nos clauses financières au cours de l'exercice 21.

Notre portefeuille est bien positionné pour faire face à l'impact de COVID, avec plus des 2/3 de nos actifs de vente au détail ancrés par un détaillant en alimentation et en épicerie, la plupart dans des emplacements spacieux. Maintenant que tous les magasins non essentiels sont autorisés à ouvrir, nous nous attendons à ce que nos actifs rebondissent plus rapidement en raison de leurs caractéristiques locales. Nous nous attendons à ce que la majorité de nos pubs soient ouverts le 4 juillet. Étant donné que plus de 70% de nos pubs ont un espace extérieur et sont moins axés sur les repas décontractés, nos pubs sont bien positionnés pour profiter des mois d'été chargés.

Nous sommes entrés en FY20 avec des objectifs très stratégiques. Comme je l'ai dit dans mon allocution, nous cherchions à céder des actifs à faible rendement. Et bien que nous ayons vendu près de 50 millions de livres sterling au cours de la période, ce n'était pas notre objectif. Mais je pense que c'était un bon résultat étant donné l'incertitude politique et COVID. Nous avons réussi à recycler ce produit en GBP 100 millions d'acquisitions, principalement par le biais de notre BRAVO JV avec un rendement supérieur à 9,5%. En tirant parti de notre plateforme de gestion d'actifs, nous avons augmenté les frais de gestion d'actifs de plus de 120% et nous prévoyons que ces chiffres continueront de s'améliorer.

Grâce à une gestion plus efficace des actifs et à des efficacités opérationnelles, nous avons, une fois de plus, pu réaliser des progrès grâce à une réduction significative des frais de service et des activités de location. Enfin, nous visions une rentabilité accrue dans nos pubs. Jusqu'à fin février, l'EBITDA pub était en hausse de 5,9% et de plus de 2,3% sur l'ensemble de l'année. Nous avons également augmenté notre nombre de pubs de 665 à 720. Dans l'ensemble, je suis satisfait des progrès que nous avons réalisés.

Notre positionnement de portefeuille et nos stratégies étaient déjà idéalement placés pour un marché en mutation structurelle, et COVID va probablement accélérer ces changements. Il est clair qu'une quantité importante d'espace de vente au détail existant au Royaume-Uni doit être réaffectée, et nous avions été à l'avant-garde de la création de ce changement en faisant progresser les programmes à usage mixte dans les centres-villes comme à Grays, dont je parlerai plus tard. . Cette année, nous visons entre 80 et 100 millions de livres sterling de cessions d'actifs, et nous sommes déjà bien partis avec 30 millions de livres sterling achevées, échangées ou en cours d'offre.

Nous voyons une occasion importante de développer nos partenariats en capital, principalement par le biais de notre partenariat de coentreprise avec BRAVO, pour acquérir des actifs à des prix attractifs. Nous pensons également que l'opportunité de partenariats public-privé sera une caractéristique importante du marché à l'avenir, car les autorités locales et le gouvernement britannique cherchent à régénérer les villes et les centres-villes, et nous sommes très bien placés pour tirer parti de cette opportunité. .

Bien que les pubs soient légèrement en retard sur la vente au détail, ils restent une classe d'actifs très attrayante et liquide et offrent une gamme d'opportunités pour extraire davantage de valeur. Nous avons maintenant une plateforme de gestion de pub leader sur le marché. Et grâce à notre gestion active des actifs, à notre développement et à nos cessions, nous prévoyons continuer à générer des rendements attractifs.

Sur ce, je cède maintenant la parole à Mark.

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Mark Davies, NewRiver REIT plc – Directeur financier et directeur (2)

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Merci, Allan, et bonjour à tous. Je vais commencer par vous parler de l'examen financier de la période, en fournissant une mise à jour sur notre bilan et notre structure du capital, puis une mise à jour sur notre entreprise de pub communautaire, Hawthorn Leisure.

Nos fonds sous-jacents d'exploitation pour l'exercice se sont élevés à 52,1 millions de livres sterling, contre 55,1 millions de livres sterling l'année précédente. Cela comprend 2,8 millions de livres sterling de perte de revenus et des provisions relatives à COVID-19. Donc, en excluant cet impact, notre UFFO était en ligne.

Les frais administratifs se sont élevés à 19,8 millions GBP, contre 16,2 millions GBP l'année précédente. L'augmentation est liée à la reconnaissance d'une année complète de coûts associés à l'aubépine, qui n'a été acquise qu'à mi-chemin de l'année précédente; et le transfert de la gestion de nos pubs d'un tiers à la plateforme Hawthorn Leisure, les coûts associés étant désormais comptabilisés en tant que frais administratifs plutôt qu'en charges d'exploitation.

L'augmentation des charges financières de 18,7 millions de GBP à 22 millions de GBP est principalement due à la mise en œuvre d'IFRS 16, qui a ajouté 2,9 millions de GBP. Notre dividende ordinaire était de 16,2p pour l'année, et je parlerai plus loin du dividende dans un instant.

Passons maintenant à notre pont de revenus immobiliers nets pour le portefeuille de commerces de détail, qui est passé de 68,6 millions de GBP à 68,4 millions de GBP au cours de l'année. Abstraction faite de l'impact d'IFRS 16, le revenu immobilier net a en fait diminué à 65,5 millions de livres sterling. Un facteur clé de cette augmentation a été un montant de 3,5 millions de livres sterling ou une baisse de 6% du chiffre d'affaires à données comparables. Les CVA et les administrations en représentaient un peu moins de la moitié, le reste étant lié à nos programmes de fermeture de magasins, les occupants libérant ou des loyers inférieurs étant négociés lors du renouvellement. Cette réduction a été compensée par des frais de gestion d'actifs supplémentaires de 0,6 million GBP et 0,4 million GBP provenant de notre développement de Canvey Island Retail Park, qui a été achevé l'année précédente.

Les acquisitions, qui comprenaient 6 parcs commerciaux et un parc commercial dans un centre commercial l'année précédente, ont ajouté 4,8 millions GBP, tandis que notre programme de cession a entraîné une réduction de 3 millions GBP. 0,9 million de GBP liés aux provisions de loyer requises pour les loyers de détail qui sont réputés improbables en raison du verrouillage de COVID-19.

Examinons maintenant Hawthorn Leisure, où le revenu net est passé de 21,9 millions de GBP à 24,5 millions de GBP au cours de l'année. Les principaux moteurs de cette évolution ont été une augmentation de 2,2 millions de livres sterling des revenus à périmètre constant tirée par les synergies basées sur l'échelle que nous avons réalisées sur l'intégration de Hawthorn Leisure. Un montant supplémentaire de 2,3 millions de livres sterling a été ajouté par l'acquisition de Hawthorn et 0,6 million de livres sterling d'un portefeuille de pubs de Star Pubs & Bars, tous deux acquis l'année précédente. L'acquisition de Bravo Inns en décembre 2019 a ajouté 0,7 million de livres sterling supplémentaires.

Et notre programme actif de cessions et de recyclage de capitaux dans les pubs, les terrains et les dépanneurs a réduit le revenu immobilier net de 0,6 million de livres sterling. Nous avions alors 1,6 million de GBP de provisions pour loyers et stocks, qui se rapportent principalement à des loyers peu susceptibles d'être perçus et au gaspillage de stocks résultant de COVID-19. La fermeture de nos pubs en mars a eu un impact supplémentaire de 0,8 million de GBP, bien que, comme je l'expliquerai plus tard, nous prenions un certain nombre de mesures pour atténuer une partie de cette perte. Ainsi, dans l'ensemble, les revenus ont augmenté de 2,6 millions de livres sterling, et il est agréable de faire état de données à périmètre constant au cours de l'année, ce qui démontre une fois de plus la durabilité et l'évolutivité de la possession d'un portefeuille de pubs communautaires à dominante humide.

Notre dividende total pour l'année est de 16,2p. Il s'agit d'une réduction de 25% par rapport à l'année précédente et découle de la décision prudente du Conseil du 19 mars de ne pas verser de dividende au quatrième trimestre de l'année en raison de l'incertitude entourant l'impact de COVID. Une grande incertitude demeure quant à l'impact de COVID sur notre performance pour les 12 prochains mois, bien que les lignes directrices du gouvernement pour lever le verrouillage commencent à apporter plus de clarté. Le Conseil a décidé de ne pas verser de dividende au titre du premier trimestre de l'exercice '21 et prévoit de rétablir le dividende trimestriel dès que possible.

Notre bilan demeure très bien positionné, notre structure de capital non garantie offrant une grande flexibilité, une marge de manœuvre et la capacité de naviguer dans des conditions de marché difficiles. Notre valeur liquidative EPRA par action est passée de 261p au 31 mars 2019 à 201p, avec 54p de la baisse liée à une réduction de la valorisation du portefeuille. Notre prêt-valeur est passé de 37% à 47%, ce dont je parlerai plus loin.

Notre bilan est non garanti et non grevé. La société n'a donc pas eu à s'engager auprès de ses banques ou obligataires sur sa dette bilancielle en dehors des réunions de relations habituelles et régulières. La société dispose de liquidités solides avec 177 millions de livres sterling disponibles, dont des réserves de trésorerie de 82 millions de livres sterling. La société a franchi un certain nombre d'étapes importantes pour améliorer la liquidité et les ressources disponibles pendant le verrouillage.

Alors que le prêt-à-valeur au niveau de 47% reste en sécurité en dessous de nos seuils de covenant et de notre politique déclarée, notre priorité pour l'année à venir sera de réduire le LTV conformément à notre objectif de moins de 40% par le biais d'un programme de cession active. Cette diapositive fournit des détails supplémentaires sur la marge de sécurité de nos engagements. Et comme vous pouvez le voir, nous pourrions absorber d'importantes réductions supplémentaires de l'évaluation du portefeuille et du revenu net de la propriété avant d'approcher nos niveaux de covenant.

Il est réjouissant de constater que Fitch a réaffirmé sa note BBB + en avril 2020 avec une perspective stable. Nos statistiques sur la collecte des revenus, la structure du capital et l'exposition aux biens et services essentiels ont été des facteurs clés pour déterminer ce succès.

Enfin, ce graphique démontre notre solide profil de maturité et la flexibilité que notre échéance de la dette nous offre sans aucun événement de refinancement requis jusqu'en 2023 et au-delà et notre obligation d'entreprise de 300 millions de livres sterling ne doit pas être remboursée jusqu'en 2028. Nous avons refinancé le bilan de la société en 2018, passant à une structure de dette totalement non garantie. Le moment choisi par la société et l'exécution de cette étape importante est un facteur clé pour pouvoir surmonter la tempête COVID et naviguer à travers ces temps incertains avec un degré élevé de contrôle sur le moment et notre capacité à mettre en œuvre nos stratégies.

Passons maintenant à un examen de notre entreprise de pub communautaire, Hawthorn Leisure, et à ma mise à jour du PDG. Ce fut une excellente année pour notre activité de pub car nous avons été en mesure de réaliser une croissance du BAIIA à données comparables, qui progressait très bien à plus 5,9% avant l'arrivée de COVID. Nous avons perdu un peu de croissance et de dynamisme à la fin de l'année, mais nous avons tout de même terminé en hausse de 2,3%.

Je voudrais commencer par aborder brièvement notre plan de réouverture de pub, que nous appelons en interne Project Bounce, et qui est basé sur notre modèle commercial 4 Ps, et l'équipe fait un excellent travail pour s'assurer que nous pouvons rebondir plus fort que jamais.

Pour notre personnel, personnel et clients, nous voulons garantir l'environnement d'exploitation le plus sûr possible lors de la réouverture des entreprises, que ce soit par le biais d'évaluations des risques ou de la fourniture d'EPI. Grâce au soutien que nous avons fourni pendant le verrouillage, 75% de nos locataires ont l'intention d'ouvrir leurs portes le 4 juillet et 22% attendent la publication des directives du gouvernement, et la majorité que nous prévoyons d'ouvrir si elles sont autorisées à.

En termes de propriété, nous souhaitons optimiser notre portefeuille pour un environnement post-COVID-19, que ce soit par le biais de CapEx ciblés et ciblés, y compris l'investissement dans l'espace extérieur, le développement à risques contrôlés et les cessions sélectives. Nous avons déjà levé 6,1 millions de livres sterling de cessions depuis le blocage à la valeur comptable ou au-dessus. Cela me donne donc une grande confiance dans la valeur sous-jacente du portefeuille.

Pour renforcer notre proposition, nous travaillons très fort pour nous assurer que les partenaires et les locataires du pub disposent de tous les conseils et de l'équipement nécessaires pour assurer une réouverture en douceur, en tirant parti des relations solides que nous entretenons avec les brasseurs et la chaîne d'approvisionnement qui continuent de fournir nos synergies. Notre proposition et notre stratégie locales axées sur le mouillé pour nous concentrer sur les pubs communautaires, nous le savons, nous mettent dans un bon endroit pour rebondir. Et nos recherches confirment que les clients sont plus susceptibles de rester locaux dans un nouvel environnement normal.

Enfin et surtout, pour assurer la pérennité des revenus à l'avenir, nous fournissons des mesures de soutien initiales, y compris une subvention modeste pour garantir que nos pubs puissent continuer à être durables, à faire croître les entreprises à l'avenir et à revenir à des résultats positifs similaires. comme un territoire le plus rapidement possible et où nous étions au début du mois de mars. Tout cela signifie que nous sommes bien positionnés pour la réouverture de notre domaine le 4 juillet et nous attendons les directives et confirmations du gouvernement.

L'exercice 2010 a été une année chargée et fructueuse pour notre entreprise de pub communautaire, y compris l'acquisition de 2 portefeuilles hors marché à des rendements intéressants, dont je parlerai dans un instant; la poursuite de nos programmes d'investissement et de développement CapEx; et la poursuite de notre stratégie de recyclage et d'élimination du capital pour les pubs et les dépanneurs. Tout cela s'est traduit par une croissance globale du portefeuille de 665 à 720 pubs communautaires, un EBITDA par croissance de + 5,9% à données comparables jusqu'à COVID en mars 2020 et un taux d'occupation élevé à 97%.

Il était dommage de voir notre valorisation de portefeuille réduite à la fin de l'année en raison de COVID, car nous avons eu une très bonne histoire de gains de valorisation en achetant bien dans notre activité de pub et en étant en mesure d'ajouter de la valeur. Cependant, la base de l'évaluateur pour ce faire est comprise, et je suis sûr que nous pouvons récupérer cette valeur à un moment donné dans un avenir pas trop lointain.

En examinant nos acquisitions, nous avons acheté Bravo Inns en décembre 2019. Il s'agit d'un portefeuille de 44 pubs communautaires humides de haute qualité, bien gérés et bien investis. Nous l'avons acquis pour 17,9 millions de GBP, ce qui représente un multiple d'EBITDA très attractif de 6,8x et un rendement sur coût de 14%. Tous les pubs sont gérés par des opérateurs, ce qui a accru l'exposition de Hawthorn Leisure à ce segment attractif, offrant des opportunités de croissance supplémentaire grâce à un degré plus élevé de contrôle de gestion et de synergie. Nous avons tous été très impressionnés par la qualité de Bravo Inns depuis que nous avons acheté la société, et son commerce était conforme à nos attentes depuis son acquisition, et un rendement de 14% est un bon point de départ.

La qualité des gens et l'accent mis sur la communauté dans les auberges Bravo sont un véritable atout pour notre entreprise, et je suis ravi que Ken Buckley, fondateur et président de BRAVO, ait accepté de rejoindre le conseil d'administration de Hawthorn en tant que directeur non exécutif. Nous bénéficierons tous des conseils avisés de Ken et de plus de 30 ans dans l'industrie de la pub au Royaume-Uni.

Notre deuxième acquisition était un achat hors marché de 28 pubs de Marston's. Il s'agit d'un très bon portefeuille de sites loués et loués soigneusement sélectionnés, dont beaucoup comme The Freemasons Arms à Droitwich sur cette diapositive offrent des opportunités de gestion d'actifs et souvent des terrains excédentaires. Notre relation de groupe avec Marston demeure très solide, et nous avons été ravis en tant que client clé de Marston's PLC de voir leur récente annonce de leur joint-venture avec Carlsberg étayer la valeur du secteur britannique de la bière et du pub et les investissements futurs dans leur plate-forme d'approvisionnement et de distribution. , dont nous bénéficierons.

Au cours de l'année, nous avons poursuivi notre programme de projets d'investissement en capital ciblés visant à améliorer l'expérience client, à améliorer davantage le commerce et à augmenter la valeur du capital. Depuis l'acquisition de Hawthorn Leisure, nous avons achevé 131 projets de ce type pour un coût total de 6,1 millions de livres sterling, ce qui a généré un retour sur investissement moyen de 16,9%. Ici, nous montrons seulement 2 bons exemples de l'excellent travail que nos équipes ont accompli. Le Church Inn de Swinton est un pub communautaire animé dans le Grand Manchester. En novembre 2019, le pub a rouvert ses portes après 210 000 GBP d'importants travaux de rénovation. Depuis sa réouverture, le pub a connu une augmentation significative de l'EBITDA, offrant un retour sur investissement supérieur à 70%. Je sais que l'équipe de The Church Inn a travaillé dur pour s'assurer qu'elle est prête à rouvrir dans quelques semaines.

La Goodrest Tavern de Worcester est une autre excellente étude de cas. Nous avons réalisé un beau profit en construisant un nouveau dépanneur pour la coopérative dans le parking du pub et avons réinvesti une partie des recettes dans la rénovation de cet excellent pub communautaire familial, en installant un nouvel espace de divertissement et un coin salon extérieur chauffé, qui être ouvert toute l'année. Tout au long de l'isolement, ce pub a été une ruche d'activités communautaires en tant que point de collecte et de distribution de dons aux organismes de bienfaisance locaux, et cela souligne l'importance de ces actifs pour les communautés locales. Notre équipe est impatiente de rouvrir le pub après la levée du verrouillage et de revenir à fournir un centre communautaire si important dans un quartier résidentiel de Worcester entouré de pots de cheminée avec un grand parking et un pub et un dépanneur se complétant les uns les autres, offrant commodité et communauté dans un seul endroit.

Une autre façon dont nous avons toujours réussi à extraire de la valeur dans notre domaine de pub est par le biais d'un développement contrôlé par les risques. Notre programme de développement de c-magasins s'est poursuivi avec succès tout au long de l'année alors que nous avons livré notre 26e magasin sur le site du Sea View Inn à Poole. Mais il existe également d'autres opportunités relutives de développement résidentiel dans l'ensemble du portefeuille, généralement sur des terrains excédentaires adjacents à des pubs.

Un bon exemple est au pub The Wheatsheaf dans le centre de Hatfield Peverel dans l'Essex. Suite à un changement réussi de locataire du pub, nous avons pu faciliter la cession du terrain derrière précédemment utilisé comme camping. En peu de temps, nous avons ensuite vendu ce terrain pour près de 350 000 GBP à un promoteur immobilier local après avoir obtenu un permis de construire pour la construction de 9 nouvelles maisons. Nous avons terminé avec la rénovation du pub, qui continue d'être un important centre communautaire local.

Enfin, avant de remettre à Allan, je voudrais rendre hommage et merci à mon équipe et à tout notre personnel de Hawthorn Leisure qui ont travaillé sans relâche pour s'assurer que nos locataires et partenaires de pub ont été soutenus tout au long et sont bien placés pour rebondir. fortement lorsque le verrouillage est enfin assoupli. Nous avons généré une énorme bonne volonté au cours des 3 derniers mois auprès d'un large éventail de parties prenantes importantes. Et 97% de nos locataires et partenaires de portefeuille disent que nous avons dépassé ou répondu aux attentes de soutien pendant le verrouillage.

En tant que septième plus grande entreprise de pub locataire au Royaume-Uni, nous avons fourni un soutien continu, du temps et des ressources à la British Beer and Pub Association pour nous assurer que notre message est entendu haut et fort au gouvernement sur l'importance des pubs communautaires. Et notre lobbying a aidé à fournir un certain nombre de mesures de soutien cruciales pour aider à remettre l'industrie en place et à exécuter le verrouillage après. J'ai récemment rejoint le conseil d'administration de la BBPA et je suis toujours impressionné par leur approche collégiale et constructive pour gérer la crise, et je suis sûr que lorsque nous rouvrirons, le secteur des pubs du Royaume-Uni pourra rebondir plus fort que jamais.

À vous, Allan.

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Allan Lockhart, NewRiver REIT plc – Fondateur, PDG et directeur (3)

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Merci, Mark. Notre portefeuille de vente au détail comprend divers flux de revenus axés sur le commerce de détail essentiel, ce qui s'est avéré très bénéfique pendant le verrouillage et continuera de l'être à mesure que les restrictions seront levées. Comme vous pouvez le voir, nos 10 meilleurs occupants se concentrent sur les secteurs résilients de l'alimentation et de l'épicerie, de la santé et de la beauté et de la remise. Avec plus de 850 occupants représentant plus de 1 800 baux et un loyer moyen au détail abordable de 12,66 GBP, nous avons évité les problèmes qui ont touché tant de nos pairs.

Même si le positionnement de notre portefeuille signifie que sur le plan opérationnel, nous avons bien résisté, cela ne veut pas dire que les valorisations n'ont pas été impactées. Nous avons observé une baisse de 12,3% à périmètre constant de la valorisation du portefeuille au cours de la période, tirée par une expansion des rendements de 70 points de base et une baisse de 5,5% des VRE, reflétant une autre année difficile pour le secteur de la vente au détail au Royaume-Uni ainsi que l'impact du COVID. En effet, COVID a représenté 31% de la baisse globale de la valorisation des portefeuilles et a notamment impacté nos valorisations pub pour lesquelles il est à l'origine de l'ensemble de la baisse.

Notre portefeuille a encore une fois surpassé l'indice de référence MSCI-IPD cette année de 480 points de base pour le rendement immobilier total et a surperformé pour le revenu et la croissance du capital. À notre avis, cette surperformance importante est attribuable à la qualité de notre gestion d'actifs, au caractère abordable de nos loyers, au positionnement de notre portefeuille et à la liquidité de nos actifs.

Alors que les évaluations de détail sur le marché sont sous pression, nos évaluations de détail sont fortement soutenues par une valeur d'utilisation alternative. Notre dernière évaluation interne de l'utilisation alternative de nos actifs commerciaux est à peine 12% inférieure à nos évaluations de mars 2020. La remise varie selon le type d'actif, les évaluations de nos centres commerciaux étant à peine 8% inférieures à la valeur d'utilisation alternative, ce qui permet de valider davantage notre potentiel de régénération dans notre portefeuille.

Les défis s'accompagnent d'opportunités et nous nous attendons à voir de bonnes opportunités d'acquisition sur le marché cette année. Un bon exemple de cela est Sprucefield Retail Park en Irlande du Nord, que nous avons acquis en décembre 2019. Il s'agit d'un actif de haute qualité acquis à un prix très attractif, reflétant un rendement de 8,7% et une valeur en capital par pied carré de seulement GBP 19. Situé à côté du réseau autoroutier clé, cet actif est idéalement situé pour un large éventail d'utilisations. En plus d'un parc commercial ancré par Sainsbury's, nous avons acquis 18 acres de terrain à développer sans frais. Depuis l'acquisition, nous avons signé un bail de 10 ans avec B&M pour occuper une unité précédemment vacante, et nous avons reçu un vif intérêt de la part des opérateurs logistiques pour le terrain excédentaire.

Notre équipe de gestion d'actifs a connu une année active, finalisant plus de 670 000 pieds carrés de locations et de renouvellements, réduisant les frais de service et maintenant une excellente occupation de 95%. Comme le montre ce graphique, l'activité de location a été constante tout au long de l'année, reflétant notre concentration sur les loyers abordables et la réduction des coûts professionnels.

Notre pipeline de développement totalise 2,5 millions de pieds carrés et comprend 1 million de pieds carrés de précieux consentements de planification. Plus de 90% du pipeline est axé sur des utilisations alternatives, dont la majorité concerne le résidentiel. La plupart de nos projets devraient être développés dans le cadre de partenariats d'investissement ou vendus avec l'avantage de la planification. Sur cette diapositive, nous mettons en évidence certaines de ces opportunités. Et comme vous pouvez le voir, ils sont géographiquement divers et tous à différents stades de développement, mais offrent tous des rendements attractifs.

En raison de son ampleur, je voudrais simplement souligner la régénération prévue de 630 000 pieds carrés du centre commercial Grays, à seulement 35 minutes du centre de Londres en train. Au cours de l'année, nous avons terminé notre premier engagement de planification communautaire. Et sur cette base, nous avons soumis une pré-demande au Conseil Thurrock. Le projet vise à livrer jusqu'à 800 nouvelles unités résidentielles et à réduire considérablement l'empreinte commerciale du site.

Nous sommes très concentrés sur l'ESG, et c'était formidable de voir notre notation GRESB s'améliorer au cours de l'année. En particulier, nous sommes très forts sur l'aspect social de l'ESG. Nous sommes fiers de notre travail dans nos communautés et avons des relations avec un certain nombre d'organismes de bienfaisance et de projets différents. Nous aidons financièrement et avec le temps de nos employés à essayer d'obtenir de meilleurs résultats pour ceux qui en ont le plus besoin.

En conclusion, l'exercice 2010 a donc été une année de performances solides, même si elle s'est terminée dans un contexte de perturbation sans précédent sur nos marchés. Notre solide position de trésorerie et de liquidité, notre orientation portefeuille et notre équipe de direction expérimentée ont veillé à ce que nous soyons en mesure de surmonter les défis de COVID, et nous sommes bien placés pour reconstruire nos revenus maintenant que tous les magasins non essentiels peuvent ouvrir et les pubs ouverture début juillet.

Pour cette année, nos priorités sont de veiller à ce que nos actifs continuent d'offrir un environnement sûr à nos acheteurs alors que la fréquentation augmente au cours des prochains mois. Grâce à notre programme de cession, nous améliorerons notre LTV impacté par COVID afin de nous rapprocher de nos prévisions. Enfin, nous continuerons à nous concentrer sur la libération de valeur de notre pipeline de développement et à développer notre plate-forme de gestion d'actifs leader sur le marché avec nos partenaires financiers. Je pense que cela continuera de créer une valeur durable et à long terme pour nos actionnaires.

Et avec cela, je voudrais vous remettre à l'opérateur pour toute question sur la ligne.

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Questions et réponses

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Opérateur (1)

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(Instructions de l'opérateur) La première question vient de la ligne de Steve Bramley-Jackson appelant de HSBC.

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Stephen Bramley-Jackson, HSBC, Division de la recherche – Chef de l'immobilier, Europe (2)

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Je viens de poser une question sur votre LTV. Vous avez donc terminé l'année dernière à 47%, et vous parliez de cessions pour le réduire de 40%. Juste 2 choses vraiment, l'une est, quel montant de propriété devez-vous vendre pour faire passer votre LTV à ce niveau de 40%? Et puis deuxièmement, compte tenu des conditions du marché, en particulier dans le secteur du commerce de détail, qu'est-ce qui vous donne la confiance que vous pouvez vendre une propriété?

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Mark Davies, NewRiver REIT plc – Directeur financier et directeur (3)

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Steve, c'est Mark ici. Merci pour la question. Je reprendrai certainement la composante LTV parce que, comme vous l'avez souligné à juste titre, notre rapport prêt-valeur est de 47%, ce qui est bien sûr supérieur aux prévisions actuelles déclarées par la société. Il est donc très important que la direction ait l'intention de régler ce problème au cours des prochains mois et au-delà et de ramener cela à 40% ou moins.

En termes de ce que nous aurions besoin de faire, évidemment, je suis sûr que vous me pardonnerez de ne pas être en mesure de prédire absolument ce qui arrivera aux évaluations futures. Mais même dans cet esprit, nous supposons de nouvelles cessions au cours des 12 prochains mois. Nous avons toujours été actifs dans le recyclage du capital. Et nous serions confiants de pouvoir le faire à nouveau cette année, après avoir pris un bon départ avec plus de 30 millions de livres sterling, même pendant une période de verrouillage, y compris les pubs et la vente au détail.

En ce qui concerne le fonctionnement des mathématiques, c'est – pour revenir au niveau de 40%, nous allons devoir vendre au moins 100 millions de livres sterling d'actifs. Cela pourrait être deux fois plus élevé en fonction de ce qui arrive aux évaluations. Il existe un certain nombre de leviers à notre disposition, à l'exception de votre commentaire sur les conditions du marché, en particulier dans le commerce de détail. Et je suis sûr qu'Allan en parlera dans un instant.

En ce qui concerne l'environnement COVID, notre entreprise de pub, Hawthorn Leisure, était évidemment en très bonne forme, avec des résultats positifs de 5,9% à données comparables. Nous avons perdu un peu de cela à la fin de l'année avec COVID et perdu également un peu de valorisation. Mais les pubs restent vendables. En fait, nous avons déjà vendu et réalisé 6 millions de livres sterling de produits de cessions de pubs pendant la période de fermeture. Il y a donc des options qui s'offrent à nous. Mais nous acceptons qu'en ce moment, il serait difficile de supposer qu'un marché liquide reviendrait rapidement.

Je voudrais revenir sur le point de la LTV, avant de passer à Allan sur son point de vue sur la liquidité dans le secteur de la vente au détail, c'est que nous avons le temps ici. Nous avons une structure de capital non garantie. Nous avons des alliances. Nous en avons fait état dans la présentation de ce matin. Nous avons une bonne marge de sécurité. Et parce que nous sommes complètement libres, nous avons un degré élevé de contrôle sur le calendrier, le destin et notre capacité à exécuter nos stratégies, mais en aucun cas complaisants. Nous savons que la tâche est ardue et nous sommes convaincus que nous pouvons vendre des actifs parce que nous avons toujours été en mesure de le faire. Et comme le marché s'améliore après le verrouillage, telle serait notre stratégie.

Désolé, Allan, voulez-vous dire quelque chose sur la liquidité du marché de détail?

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Allan Lockhart, NewRiver REIT plc – Fondateur, PDG et directeur (4)

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Oui. Je veux dire, je pense, Steve, que c'est un environnement d'exploitation relativement difficile à vendre. Mais je pense que notre confiance est vraiment basée sur un certain nombre de facteurs. Tout d'abord, nous avons eu un programme de vente assez réussi l'année dernière, atteignant 75% de notre objectif et disposant d'environ 50 millions de livres sterling d'actifs à un rendement mixte d'environ 5,5%, et cela malgré le fait que le marché était difficile l'année dernière. Nous aurions dépassé cet objectif sans le début de COVID, où nous avons perdu quelques transactions au cours des 8 dernières semaines du dernier exercice.

Deuxièmement, nous avons pris un très bon départ. Comme l'a dit Mark, nous avons 30 millions de livres sterling déjà terminées, échangées ou sous offre. Nous comptons cibler la vente entre 80 millions et 100 millions de livres sterling cette année. Nous avons des négociations en cours sur une grande partie de cela.

Et je pense que la troisième raison pour laquelle nous sommes confiants est que nous pensons que nous avons de meilleures caractéristiques de liquidité dans notre portefeuille. Notre centre commercial moyen est un peu plus de 20 millions de livres sterling. Nos parcs commerciaux sont inférieurs à cela. Et bien sûr, les pubs sont une classe d'actifs très liquide. Nous n'avons pas d'actifs dans notre portefeuille, contrairement, disons, à certains de nos pairs où les actifs uniques sont de 300 millions GBP, 400 millions GBP, 500 millions GBP, 600 millions GBP. Ce type d'actifs est vraiment très difficile à vendre. Mais nous avons des actifs aux bons endroits, le bon type d'actifs où la demande des investisseurs est toujours présente.

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Opérateur (5)

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La question suivante vient de la ligne de Tom Musson appelant de Liberum.

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Tom Musson, Liberum Capital Limited, Division de la recherche – Analyste de recherche (6)

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J'ai juste 2 questions, si je peux. Intéressé, tout d'abord, par certains des baux les plus récents depuis la fin de l'année, je suppose, si vous en avez effectué pendant la période de verrouillage et où ils ont effectué des transactions par rapport aux VRE. Et deuxièmement, peut-être pour Mark, pouvez-vous simplement nous rappeler la clause de couverture des intérêts, la fréquence à laquelle elle est testée et si elle regarde en arrière ou en avant?

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Allan Lockhart, NewRiver REIT plc – Fondateur, PDG et directeur (7)

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Si je reprends le leasing. Oui, nous avons été actifs dans la conclusion de contrats de location pendant le verrouillage, en particulier avec les détaillants à rabais. Nous avons donc conclu un certain nombre d'ententes avec B&M, dont l'une que nous avons mentionnée ce matin au Sprucefield Retail Park. Mais nous avons également conclu des accords avec l'Islande, Aldi, et cetera. Il y a encore des détaillants, des secteurs comme l'alimentation et l'épicerie et les rabais, où ils sont actifs sur le marché. Ils cherchent à élargir leur portefeuille de magasins. Les magasins sont d'une importance cruciale pour les détaillants d'aliments et d'épicerie, les détaillants de produits de santé et de beauté et les discounters. Et nos actifs sont parfaitement adaptés à ce type de détaillants. Et nous sommes en mesure d'offrir un espace de haute qualité, exposant les détaillants à des niveaux de fréquentation très élevés. Mais nous sommes en mesure de le faire aux coûts professionnels que ces détaillants peuvent se permettre, et c'est pourquoi notre taux d'occupation a été maintenu à 95% au cours de l'année dernière. C'est pourquoi nous avons livré 670 000 pieds carrés de contrats de location l'an dernier. Et nous nous attendons à pouvoir poursuivre une bonne activité de crédit-bail au cours de l'exercice '21.

Mark, voulez-vous prendre le point sur …

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Mark Davies, NewRiver REIT plc – Directeur financier et directeur (8)

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Oui. Tom, merci pour la question sur les alliances. Comme vous l'avez dit, nous avons une clause de prêt-valeur, que j'ai mentionnée plus tôt, et une couverture d'intérêts. Nous avons donc deux clauses de couverture d'intérêts dans nos installations bancaires, une couverture d'intérêts de 1,75x qui a été testée historiquement. Et nous avons beaucoup de marge. Et sur le lien, nous avons une marge encore plus grande sur la base que le covenant est fixé à 1,5 fois le revenu historique. Il est donc clair que nous déclarons les clauses restrictives sur une base trimestrielle. Le travail que nous effectuons pour nos banques autour de l'évaluation est déterminé par les résultats de fin d'année et semestriels de l'entreprise et les évaluations indépendantes qui sont effectuées, testées et auditées.

On ne peut jamais être détendu ou complaisant à propos de tout cela. Mais nous avons tellement de marge dans notre couverture d'intérêts. Dans toutes les éventualités, même au-delà du pire des cas absolus, nous ne voyons aucun problème avec nos tests de couverture des intérêts dans la facilité bancaire ou l'obligation. L'alliance LTV est le test clé, je pense, pour aller de l'avant. Et une réduction de 22% sur le niveau actuel nous amènera vers ce test d'alliance. Mais nous veillerons à ce que cela ne se produise pas. Les cessions seront un élément clé de cette stratégie.

Et je pense qu'il est très avantageux en ce moment, Tom, que nous ayons une structure de dette aussi légère et sans engagement. Nous travaillons régulièrement avec nos banques. Nous avons des appels hebdomadaires avec nos 4 banques de relations, avons effectué des zooms et des équipes pendant le verrouillage. Et nous n'avons pas de conversations difficiles sur les alliances ou les dérogations aux alliances, qui ne sont pas du tout sur ce territoire maintenant ou à tout moment dans un proche avenir. Nous pouvons donc nous concentrer sur l'entreprise, le plan d'affaires et la stratégie, ce sur quoi nous devrions nous concentrer. Et c'est clairement la priorité clé de la direction.

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Opérateur (9)

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(Instructions de l'opérateur) La question suivante vient de la ligne de Michael Prew appelant de Jefferies.

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Michael Prew, Jefferies LLC, Division de la recherche – MD et analyste principal (10)

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Si je reviens à une seule diapositive, où vous avez utilement produit l'illustration de l'utilisation alternative. Pouvez-vous simplement préciser s'il s'agit d'un calcul de terrain résiduel permettant la démolition des actifs existants, puis la reconstruction? Je veux dire qu'il me semble juste que vous examiniez la valeur alternative selon laquelle une grande partie de cela est essentiellement une sorte de centre-ville donné et des emplacements faciles d'accès pour certains des détaillants, en particulier, mais cela est principalement converti en Résidentiel. C'est donc vraiment un dérivé de la question de Steve Bramley-Jackson. Je veux dire, à travers ce calcul d'utilisation alternative et ce processus possible, y a-t-il une implication de liquidité, positive, en termes d'évolution de certains de ces actifs en terrains à bâtir, qui gardent à l'esprit que le marché du logement semble rouvrir en mai?

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Allan Lockhart, NewRiver REIT plc – Fondateur, PDG et directeur (11)

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Mike, merci pour la question. Oui, je veux dire que nous prenons très au sérieux le potentiel d'utilisation alternative comme une opportunité pour nous d'ajouter de la valeur à l'entreprise. Et nous travaillons actuellement sur environ 2,5 millions de pieds carrés de projets de développement, dont environ 90% sont concentrés sur des usages alternatifs et le principal étant résidentiel. Et bon nombre de nos centres commerciaux sont situés au cœur des centres-villes des collectivités locales. Et de toute évidence, il y a là une excellente occasion de livrer des logements très recherchés. Et comme vous le savez, le marché résidentiel souffre d'une offre très importante de nouveaux logements qui s'accumule depuis de nombreuses années.

Cela coïncide clairement avec un marché de détail aujourd'hui où il y a une offre excédentaire. Et au cours des 10 dernières années, le commerce en ligne est passé d'environ 6% à près de 20%. Ce qui n'a pas été fait en ligne crée en fait une nouvelle demande de dépenses. Tout ce qu'il fait, c'est simplement détourner les dépenses des magasins physiques. Mais il n'y a eu aucun réel – aucun – il n'y a donc pas eu de réajustement de la surface de vente au détail au Royaume-Uni, et c'est vraiment ce qui est nécessaire. Et nous avons été très en avance sur la courbe à ce sujet, cherchant partout où nous le pouvons dans notre propre portefeuille pour remplacer les espaces de vente excédentaires, et l'utilisation alternative naturelle pour nous est résidentielle.

Mais ce n'est pas seulement résidentiel. Comme je l'ai mentionné sur Sprucefield, et nous avons d'autres exemples dans notre portefeuille de parcs commerciaux, avec la demande croissante de logistique servant en ligne, un certain nombre de nos parcs commerciaux sont des emplacements naturels pour les opérateurs logistiques. Et il est intéressant de voir certains des investisseurs en logistique commencer à investir dans les parcs commerciaux au cours de la dernière année. Je pense donc que notre portefeuille est bien positionné dans une perspective d'utilisation alternative. Cela nous donne une grande confiance que notre évaluation détaillée de l'utilisation alternative se situe à moins de 12% de nos valeurs au détail. Et dans les centres commerciaux, en particulier, cela se réduit à moins de 8%. Et je pense que cela fournit une très bonne base pour nos valeurs de vente au détail à l'avenir.

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Opérateur (12)

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La question suivante vient de la ligne de Steve Bramley-Jackson appelant de HSBC.

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Stephen Bramley-Jackson, HSBC, Division de la recherche – Chef de l'immobilier, Europe (13)

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Désolé de m'arrêter là-dessus, je reviens juste sur les alliances. C'est bon d'entendre que l'aspect taux d'intérêt de vos clauses restrictives a une marge de manœuvre si importante que cela ne doit pas être une préoccupation pour les actionnaires ou les investisseurs potentiels. En ce qui concerne la clause LTV, cependant, dont je pense que vous dites que si les valeurs chutent de 22% supplémentaires, vous violerez, quelles restrictions cela entraînerait-il pour votre entreprise si cela se produit?

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Mark Davies, NewRiver REIT plc – Directeur financier et directeur (14)

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Oui. D'accord. 22% que nous vous avons indiqué, Steve, sur la diapositive 18, ce serait une réduction de la valeur du portefeuille dans l'ensemble de la succession. Donc, si nous décomposons les 3 composantes, à commencer par nos parcs commerciaux, nous nous sentons prudemment optimistes quant aux perspectives d'évaluation futures de ces parcs. Et on peut facilement affirmer qu'ils bénéficieront du trafic click & collect grâce à la croissance en ligne. Mais bien sûr, parce que c'est de la vente au détail, ce n'est pas à l'abri. Mais dans toute la planification de scénarios que nous faisons, nous ne nous approchons pas de ce type de territoire pour les parcs commerciaux, même dans le pire des cas.

Dans notre portefeuille de pubs, qui représente environ 25% de notre base d'actifs, nous nous sentons plus que prudemment optimistes quant au fait que nous pouvons maintenir les évaluations au niveau actuel ou aux alentours. Vous aurez sans aucun doute remarqué, Steve, parce que je sais que vous êtes médico-légal sur ces choses, qu'il y a eu une baisse de valorisation en raison de COVID dans notre portefeuille de pubs. Et j'espère que nous pourrons récupérer une partie de cela très bientôt. Mais même si nous ne pouvons pas, il y a une bonne stabilité dans les flux de trésorerie. Nous venons de réaliser une croissance de l'EBITDA pour la période. Nous pensons donc que le portefeuille de pub fournit un bon support et une bonne stabilité.

Et puis en regardant les centres commerciaux où nous avons vu le plus grand degré de baisse de la valorisation, et on pourrait argumenter à nouveau que c'est là qu'il peut y avoir plus d'incertitude sur le marché, mais avec tout cela à l'esprit, les centres commerciaux devraient réduire valeur bien au-delà de ce niveau de 30%, en tenant compte des points que nous avons faits sur les parcs commerciaux et nos pubs communautaires.

Que se passe-t-il alors? Pour revenir à la deuxième partie de la question, si nous abordons ce type de territoire à 60% de prêt-valeur, parce que nous ne sommes pas encombrés, nous avons beaucoup de flexibilité. Je veux dire que le moment sera dicté par nos résultats semestriels et nos résultats de fin d'année. Nous ne nous attendons certainement pas à ce que quelque chose se déclenche au cours du semestre. Nous serons également avancés dans les cessions à ce moment-là, ce qui nous donnera encore plus de confiance. Il y aura ensuite un autre test lors de la valorisation de mars 21, et c'est peut-être là que vous commencez à assouplir vos hypothèses quant à ce qui arrive aux valeurs prospectives.

Nous ne prévoyons ni n'attendons en aucun cas une violation. Mais si nous approchons de ce niveau, Steve, pour répondre à la dernière partie de votre question, que se passe-t-il? Nous avons 4 relations bancaires de compensation, des relations solides, je dirais, et nous avons la capacité de remédier à cette violation de l'engagement, ce qui nous permet d'acheter environ 90 jours pour être en mesure de le faire. Le levier est alors disponible pour l'entreprise. Ce serait l'habituel, Steve. Souhaitez-vous lever des fonds propres? Ce serait très modeste, mais ce serait une chose que vous pourriez faire. Mais encore une fois, ce n'est pas dans le plan actuel. Et évidemment, les cessions, la possibilité de céder d'autres actifs pour rester en dessous du seuil de 60%.

Notre structure de dette ne pourrait pas être plus simple. Nous avons une facilité bancaire et une obligation d'entreprise au bilan. Nous n'avons donc pas beaucoup de conversations que nous devons avoir. Et parce que tous les actifs ne sont pas grevés, si un actif ou un groupe d'actifs tombe en valeur, certainement plus que ce à quoi nous nous attendons, Steve, nous avons cette diversification avec des parcs de vente au détail et des pubs fournissant en particulier ce coussin utile.

C'est donc un peu – j'espère que ce n'est pas trop long pour répondre à votre question simple, mais c'est évidemment un domaine très important, et nous comprenons pourquoi vous posez la question. C'est une bonne question. Et nous avons refinancé l'entreprise en 2018, en repensant au meilleur moment possible pour traverser cette vague COVID. Nous avons un bilan non garanti. Et Fitch vient de réaffirmer sa cote de crédit sur l'entreprise, un BBB + aux perspectives stables. Il y a donc de quoi être positif, mais en même temps, ce n'est pas le moment de la complaisance. Et c'est une très bonne question, alors pardonnez-moi d'avoir mis si longtemps à y répondre.

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Opérateur (15)

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Nous n'avons plus de questions sur les lignes téléphoniques. J'aimerais donc remettre l'appel à Mark Davies pour toute question sur la webdiffusion. Je vous remercie.

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Allan Lockhart, NewRiver REIT plc – Fondateur, PDG et directeur (16)

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Bien merci. C'est Allan ici. Je vais commencer par une question de Clive Black. Clive a posé quelques questions. Je vais les lire. Avec les transports publics actuellement confrontés à la distance sociale, comment le parc commercial de NewRiver est-il configuré pour une fréquentation ajustée? Et sa deuxième question est: comment NewRiver est-il positionné pour un Royaume-Uni en récession?

Merci pour ces questions, Clive. Pour en revenir à votre première question, eh bien, nous avons fait beaucoup de préparation pour que tous les magasins non essentiels puissent rouvrir à partir de lundi. Comme je l'ai mentionné dans la présentation, tous nos centres commerciaux sont restés ouverts pendant COVID parce que nous avons une forte proportion de détaillants essentiels qui ont opéré partout. Mais néanmoins, COVID a eu un impact majeur sur la fréquentation. Et nous nous sommes concentrés sur nos préparatifs afin de garantir que nous pouvons maintenir un environnement très sûr pour la fréquentation accrue que nous attendions une fois que les magasins non essentiels ont été autorisés à rouvrir. Et cela s'est réellement produit. Lundi, notre fréquentation a donc augmenté de 69% par rapport à la semaine précédente. Et la rétroaction que nous recevons sur le terrain est que nos équipes sur place sont en mesure de faire face à une augmentation substantielle de la fréquentation tout en maintenant un environnement sûr et en maintenant les mesures de distanciation sociale actuelles.

Je pense également que bon nombre de nos centres commerciaux ou dans les centres-villes sont en fait mieux placés pour fonctionner dans un environnement post-COVID même avec des mesures de distanciation sociale en place, car une forte proportion de nos clients peut réellement se rendre à pied à nos centres commerciaux. Beaucoup de nos centres sont ouverts. Et le type de centres que nous avons, nos clients visitent généralement un peu moins de deux fois par semaine. Ils savent exactement ce qu'ils vont faire, dans quels magasins ils vont aller. C'est donc une forme de vente au détail beaucoup plus sûre, et les consommateurs ont davantage confiance dans ce type de vente au détail. Et c'est intéressant, la rétroaction que nous recevons des détaillants qui ont ouvert récemment est que les centres locaux surpassent les centres-villes et les centres de destination. Et je ne pense pas que cela devrait être une surprise. Et nous nous attendons à ce que les centres locaux soient l'un des bénéficiaires à l'issue de la période de fermeture.

En ce qui concerne la deuxième question, encore une fois, je pense que notre portefeuille est idéalement positionné pour une récession. Les récessions précédentes nous ont montré que les consommateurs ont tendance à freiner les achats importants et accordent une importance bien plus grande au rapport qualité-prix. Et notre portefeuille, qui compte une forte proportion de détaillants de produits alimentaires, de rabais à l'épicerie et de l'optimisation des ressources, était mieux positionné dans un marché où il y a une récession.

Alors merci, Clive. Et la question suivante, je pense, s'adresse à Mark.

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Mark Davies, NewRiver REIT plc – Directeur financier et directeur (17)

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Merci, Allan. Merci, Clive. Nous avons quelques questions des actionnaires. Je veux donc essayer de répondre à toutes ces questions, si nous le pouvons, mais je suis également conscient du temps que nous avons alloué.

Première question d'André chez B&I Capital. Pourriez-vous commenter la possibilité de réduire le coût de vos pubs pendant leur fermeture?

Merci pour cette question. Cela a été un domaine prioritaire pour la direction pendant la période de verrouillage. Nous avons autorisé un peu plus de 70% de notre main-d'œuvre dans les pubs, bien que nous le soyons – continuez de payer l'intégralité de nos employés. C'est la priorité absolue n ° 1 de protéger nos gens, de protéger nos pubs, de protéger notre avenir, et cela a généré une énorme bonne volonté pendant la période de verrouillage, ce qui nous permettra de rebondir plus fort que jamais.

Nous avons réduit toutes les dépenses de marketing et d'exploitation là où nous le pouvons et avons également réduit toutes les dépenses en capital non essentielles. En fait, nous avons bénéficié d'un soutien assez important du gouvernement. Allègement des tarifs commerciaux, il n'y a plus de tarifs commerciaux dans le portefeuille de pub à partir du 1er avril. C'est une économie de plus de 1 million de livres sterling. Et puis les subventions de soutien jouent évidemment un grand rôle dans l'accompagnement de nos locataires et partenaires. Et c'est pour cette raison que nous disons dans notre déclaration de ce matin que pendant la période de verrouillage, nous allons atteindre environ 45% de loyer. C'est donc, nous pensons, un bon résultat et reflète la grande équipe, l'excellent travail que l'équipe a fait. Merci donc pour cette question.

La question suivante vient de (Paul Scott), l'un de nos actionnaires. Comment conserverez-vous le statut de FPI si vous ne versez plus de dividendes?

Eh bien, nous payons des dividendes. Nous avons payé 3 dividendes au cours de la période. Nous avons simplement choisi de ne pas verser le dividende du quatrième trimestre, ce qui était la bonne décision le 19 mars étant donné tout ce qui s'est passé par la suite. Nous avons annoncé ce matin que nous ne réinstaurions pas le premier trimestre, mais je pense qu'il ressort clairement de la déclaration de la société aujourd'hui que la société reconnaît l'importance des dividendes pour les actionnaires, et nous nous concentrerons absolument sur le rétablissement de ce dividende dès que nous sommes capables.

Pour ce qui est du fonctionnement du test REIT, il est effectué sur une base annuelle. Nous avons distribué 95% de nos bénéfices, des bénéfices en espèces au cours de cet exercice. Nous sommes donc couverts par les dividendes et nous satisfaisons aux tests du FPI. Nous ne l'avons pas encore soumis au Revenue. Évidemment, nos résultats sont sortis ce matin. Nous avons 12 mois pour soumettre nos formulaires fiscaux à HMRC. Et ensuite, nous devrons évidemment surveiller cela au cours de l'exercice clos en mars 21. Mais nous ne nous attendons pas à ce que ce soit un problème. Nous conservons le statut de FPI et cela continuera. Merci donc pour cette question. Je pense que c'est très bon et d'actualité, clairement.

Question suivante de Yusuf de Belfield Capital. Quelle proportion de vos pubs ont des jardins, dont je pense que vous parlez d'espace extérieur, et espérez-vous échanger dans le portefeuille de pubs pour le reste de 2020? Le premier bit est facile. 70% est la réponse au nombre de pubs qui ont des jardins en plein air. Les attentes sur le commerce pour le reste de 2020, c'est juste plus difficile à prédire en ce moment, mais au moins nous attendons toujours les indications du gouvernement et la réouverture, nous l'espérons, le 4 juillet.

Je pense que c'est tout. Oui, je pense qu'il y a eu d'autres questions qui se sont posées littéralement pendant que je contournais cela. Nous allons donc répondre à ces questions après la réunion.

Merci à tous pour votre temps et votre présence ce matin. Allan, voulez-vous faire des remarques finales?

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Allan Lockhart, NewRiver REIT plc – Fondateur, PDG et directeur (18)

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Non, je pense que je partage ça, Mark. J'apprécie vraiment la présence de tout le monde. Et pour toute question complémentaire, veuillez contacter la société. Je vous remercie.

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Mark Davies, NewRiver REIT plc – Directeur financier et directeur (19)

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À la vôtre, Allan. Merci les gars. Merci tout le monde.

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